Objecting to an environmental permit

Regular procedure: objection with the municipality

Bij de meeste particuliere bouwprojecten geldt de reguliere procedure. Na verlening van de vergunning kunnen belanghebbenden binnen zes weken een bezwaarschrift indienen bij de gemeente die de vergunning heeft verleend. Dit is geen nieuw vergunningsproces maar een heroverweging van het oorspronkelijke besluit door hetzelfde bestuursorgaan (vaak de omgevingsdienst of het college van burgemeester en wethouders).

The municipality re-examines the objection and takes a decision on the objection. For this the municipality typically has six to twelve weeks, but in practice this regularly runs over. The party who lodged the objection and you (as the permit holder) are given the opportunity to be heard by an objection advisory committee. This is not a court hearing but a more informal hearing.

Mogelijke uitkomsten na bezwaar

• Het bezwaar is ongegrond: de vergunning blijft staan zoals die was. Je mag bouwen.
• Het bezwaar is gegrond: de gemeente herziet het besluit. Dat kan betekenen dat de vergunning wordt ingetrokken, wordt gewijzigd of dat de gemeente alsnog een nieuw besluit neemt.
• Gedeeltelijk gegrond: de vergunning blijft in stand maar met aanpassingen.

If the permit is upheld after the objection, the objector can then still appeal to the administrative court. The procedure therefore only really continues if the court also has something to say about it.

Extended procedure: no objection phase

Voor sommige bouwprojecten geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure in plaats van de reguliere. Dit is onder andere het geval bij bouwwerken bij rijksmonumenten, in beschermde stads- of dorpsgezichten en bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA's) waarvoor het college dit heeft bepaald.

In the extended procedure, public participation works differently:

1. De gemeente stelt een ontwerpbesluit op en legt dat zes weken ter inzage.
2. Gedurende die zes weken kan iedereen (niet alleen belanghebbenden) een zienswijze indienen bij de gemeente.
3. Daarna neemt de gemeente het definitieve besluit.
4. Na het definitieve besluit is er geen bezwaarfase meer. Wie het er niet mee eens is, gaat direct in beroep bij de bestuursrechter.

The extended procedure generally takes 26 weeks (six months) and can be extended once by six weeks. The advantage: if everyone has had the opportunity to submit a view and has not done so, the chance of a successful challenge after the fact is smaller.

For most private building projects (extension, dormer, outbuilding), however, the extended procedure is the exception, not the rule.

Appeal at the court and further appeal at the Council of State

Wie het na de bezwaarfase (reguliere procedure) of na het definitieve besluit (uitgebreide procedure) nog steeds oneens is, kan in beroep gaan bij de bestuursrechter van de rechtbank. De termijn daarvoor is opnieuw zes weken na de bekendmaking van het besluit op bezwaar, of na het definitieve besluit bij de uitgebreide procedure.

Wat toetst de rechter?

De bestuursrechter beoordeelt of de gemeente het besluit op de juiste manier heeft genomen en of het besluit in stand kan blijven. De rechter kijkt naar:

• Of de procedure correct is gevolgd
• Of de motivering van het besluit deugdelijk is
• Of de inhoudelijke beoordeling (omgevingsplan, welstand, Bbl) klopt

The court can annul the decision. The municipality must then take a new decision, sometimes with directions from the court.

Hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak

Tegen de uitspraak van de rechtbank staat hoger beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit is de hoogste bestuursrechter in Nederland voor dit soort zaken. De termijn voor hoger beroep is zes weken na de uitspraak van de rechtbank.

A full procedure via objection, appeal and further appeal can take years. That is one of the reasons why investing in a good application upfront is far wiser than depending on the outcome of a legal procedure.

Voorlopige voorziening

Als iemand bezwaar heeft gemaakt en tegelijk een bouwstop wil, kan die persoon bij de bestuursrechter een voorlopige voorziening aanvragen. De rechter kan dan tijdelijk een bouwstop opleggen totdat over het bezwaar of beroep is beslist. Dit is voor jou als bouwer het grootste risico als je begint te bouwen terwijl de bezwaartermijn nog loopt.

When can you safely start building?

Dit is een van de meest praktische vragen na verlening van een vergunning. Technisch gezien mag je direct na verlening beginnen, maar dat brengt risico's met zich mee zolang de bezwaartermijn nog niet is verstreken.

Het risico van vroeg beginnen

If a third party (for example a neighbour) lodges an objection and simultaneously applies to the administrative court for an interim injunction, the court can impose a temporary building stop. If you have already started, you must halt the work. What has already been built may in some cases have to be demolished if the permit is ultimately annulled. You are then fully liable for the costs.

De veiligste aanpak

Wait for the six-week objection period to pass before you start building. If nobody has lodged an objection or requested a provisional measure, the permit becomes irrevocable after six weeks and you can build without this risk.

If you do not want to wait six weeks and want certainty, you can inquire with the municipality whether any objections have been submitted. The municipality has insight into submitted objections. Some builders also engage a lawyer to check this, or check themselves via rechtspraak.nl whether an interim injunction has been requested.

Beginnen tijdens een lopende procedure

If you start while an objection or appeal procedure is pending and no provisional measure has been granted, that is formally permitted. But the risk remains: if the permit is still annulled after you have already built, you have a problem. In that case always consult a lawyer first.

How good drawings and pre-consultation prevent objections

The best way to prevent objection procedures is to ensure the permit is well-substantiated in the first place. A permit that demonstrably fits within the environment plan, meets the aesthetic review requirements, and is technically sound offers little grounds for a successful challenge.

Wat maakt een tekeningenset sterk?

A permittable construction drawing shows the municipality and the neighbours exactly what will be built. Ambiguity creates resistance. A set with clear dimensions, material descriptions, a site plan showing the relationship to the plot boundary and a cross-section showing the height of the structure leaves little room for speculation or incorrect assumptions.

Tekenpunt produces drawings that meet the requirements of the environmental permit portal and align with the municipality's aesthetic review policy. More than 800 projects and 90% of applications pass aesthetic review in one go. That is not a coincidence but the result of a working method in which the drawing is tested against the local visual quality requirements before submission.

Vooroverleg met de gemeente

For larger or more complex projects, a pre-consultation with the municipality is a sensible step. You discuss the building plan informally with the case officer before submitting the formal application. This gives you insight into possible objections or points of attention and reduces the risk of a refusal or adjustment afterwards.

A pre-consultation/concept request is also an opportunity to inform the neighbours before you apply for the permit. Neighbours who know that an extension or dormer window is coming and have had the opportunity to ask questions are less inclined to lodge a formal objection.

Tekenpunt is geen juridisch adviseur

Tekenpunt ensures that the construction drawing and the technical substantiation are correct. That is the best preparation for a procedure without objections. If you need legal advice about an objection or appeal, consult an administrative law specialist or your legal expenses insurance.

Summary: the steps at a glance

Here is an overview of the procedure in the regular situation (by far the most common for private building projects):

Na verlening van de vergunning:

1. Vergunning wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad.
2. Bezwaartermijn van zes weken start.
3. Belanghebbenden (veelal directe buren) kunnen bezwaar indienen bij de gemeente.
4. Na zes weken zonder bezwaar: vergunning is onherroepelijk, je kunt veilig bouwen.

Als er bezwaar wordt ingediend:

1. De gemeente heroverweegt het besluit (duur: doorgaans zes tot twaalf weken of langer).
2. Hoorzitting via bezwaaradviescommissie; jij als vergunninghouder wordt ook gehoord.
3. Gemeente neemt beslissing op bezwaar: ongegrond (vergunning blijft), gegrond (vergunning herzien) of deels gegrond.
4. Bezwaarmaker kan daarna in beroep bij de bestuursrechter (zes weken termijn).
5. Na uitspraak rechtbank: hoger beroep bij de Raad van State mogelijk (zes weken termijn).

Parallel risico:

• Bezwaarmaker kan tegelijk een voorlopige voorziening aanvragen bij de rechter om een bouwstop te bewerkstelligen.
• Zolang geen voorlopige voorziening is uitgesproken, mag je bouwen, maar het risico blijft.

The lesson: a well-substantiated application with a correct drawing set reduces both the chance of an objection and the chance that an objection will succeed.

More on this subject