Adding a storey on a flat roof
Adding a storey means building a complete extra residential floor on top of an existing flat roof. This can be done on a stairwell flat, a commercial building, or a terraced house with a flat roof. In virtually all cases you need an environmental permit and must have a structural calculation drawn up. Tekenpunt takes care of the construction drawings, the structural calculation, and the environmental permit application so you are ready to build.
Adding a full extra storey on a flat roof (known as 'optoppen') is almost never permit-free. You usually need a permit for the technical building activity (Bbl) and for the zoning plan activity, because the extra storey nearly always exceeds the maximum building height in the municipal plan. A structural calculation is legally required; the foundation is the most critical element. A construction drawing from Tekenpunt starts at €595, the permit application costs €500 and the structural calculation €700.
What is adding a storey and what distinguishes it from a roof extension?
When adding a storey you add a complete, self-contained residential floor on top of an existing flat roof. The new floor has its own floor, walls, windows, and a new roof. The living area of the building thereby increases by a full storey without the footprint at ground level becoming larger.
The term 'roof extension' is used more broadly in practice: it can be a partial extension that covers only part of the roof, or a smaller structure on a pitched roof. Adding a storey refers specifically to shifting the full building height upward by an entire floor. That scale has direct consequences for the structure, the foundation, and the permit procedure.
Adding a storey is popular with stairwell apartment blocks from the 1950s and 1960s, with premises above shops in city centres and with terraced houses with a flat roof. Municipalities and housing associations also use adding a storey as a tool to increase housing supply without using new land. That policy context can have a positive influence on the permit procedure in your municipality.
Optoppen staat volop in de belangstelling als manier om extra woonruimte te maken. Het Rijk en vijf provincies publiceerden er een landelijke Handreiking optoppen over; die vind je op het officiele kennisplatform volkshuisvestingnederland.nl/optoppen.
Environmental permit: almost always required
Adding a storey is almost never permit-free. A full additional building floor does not fall under the permit-free regulation for outbuildings in the rear garden area; that applies exclusively to low, small structures at the back of the plot. A newly added storey sits on the main mass of the building and is therefore always subject to a permit.
In most cases you need to arrange two separate activities:
De technische bouwactiviteit (Bbl): de nieuwe verdieping moet voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Denk aan constructieve veiligheid, energiezuinigheid, brand- en geluidsisolatie. Voor bouwwerken met een woonfunctie van meer dan een bepaalde omvang is hiervoor een omgevingsvergunning vereist. Doe de vergunningcheck via het Omgevingsloket voor de exacte drempelwaarde op jouw adres.
De omgevingsplanactiviteit (ruimtelijk deel): het omgevingsplan van de gemeente bepaalt de maximale bouwhoogte op jouw perceel. Optoppen overschrijdt die grens bijna altijd. Wijkt je plan af van het omgevingsplan, dan heb je een aparte vergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig, of zelfs een omgevingsplanwijziging. Dit traject duurt langer dan de standaard 8 weken.
As a first step, submit a principle request to the municipality if you are not sure whether the desired height is achievable. The municipality then responds informally to your plan before you submit the full application.
Aesthetic review and visual quality
When adding a storey, the aesthetic review committee assesses whether the new storey fits the streetscape and the surroundings. Because adding a storey fundamentally changes the silhouette of a building, the committee looks closely at architectural quality.
The committee pays attention to, among other things:
- Hoogte en volume: past de extra laag bij de schaal van de straat en de aangrenzende bebouwing?
- Terugligging (setback): veel gemeenten eisen dat de nieuwe verdieping achter de voorgevelrooilijn wordt teruggelegd zodat de optopping vanuit de straat minder zichtbaar is. De vereiste terugligging verschilt per gemeente en per straat en staat in de welstandsnota.
- Materiaal en geveluitwerking: staal, glas, hout of zink worden anders gewaardeerd afhankelijk van de buurt. Een optopping in afwijkend materiaal kan de welstandscommissie op voorhand al in de war sturen als het niet goed is uitgelegd.
- Dakvorm: een plat dak met terugliggende balustrade of een lichte staalconstructie wordt vaak makkelijker goedgekeurd dan een hoge, massieve gevel die direct op de bestaande gevelopening aansluit.
Wat kun je zelf doen? Raadpleeg de welstandsnota van je gemeente en het geldende omgevingsplan voor je een ontwerp laat uitwerken. Tekenpunt houdt bij het uitwerken van de tekeningen rekening met gangbare welstandseisen en heeft in meer dan 90% van de projecten een goedkeuring in de eerste ronde behaald. Dat begint met duidelijke tekeningen: correcte maatvoering, materiaalaanduidingen en een realistisch aanzicht van de straatzijde.
In protected townscapes or village scenes and for monuments, additional and often stricter aesthetic review requirements apply. In those cases also consult the municipality before having a design prepared.
Structural calculation: extra critical when adding a storey
A full additional building floor places considerably more load on the existing structure and foundation than a partial roof extension. The floor, walls, new roof and occupants together add a significant weight that is transferred to the foundation via the existing walls, columns or floor beams.
The structural calculation for adding a storey has three points of attention:
De nieuwe constructie: hoe zijn de vloer, wanden en het nieuwe dak van de opgetopte laag opgebouwd? Welke staalprofielen, CLT-panelen of andere constructie-elementen zijn nodig? Hoe wordt de windbelasting op de nieuwe gevel afgedragen?
De bestaande constructie: kunnen de bestaande muren, vloerliggers en kolommen de extra belasting opnemen? Bij oudere gebouwen zijn de muren soms niet berekend op een extra laag. Verzwaring of toevoeging van staalconstructies kan dan nodig zijn.
De fundering: de fundering is bij optoppen het meest kritische onderdeel. Woningen en panden uit de eerste helft van de twintigste eeuw zijn vaak gefundeerd op houten palen die niet zijn berekend op extra gewicht. Funderingsonderzoek en eventuele funderingsversterking kunnen een aanzienlijk deel van het bouwbudget opeisen. Dit is een van de redenen om de constructieberekening vroeg in het proces te laten uitvoeren, zodat je geen verrassingen krijgt als de aannemer al is begonnen.
The structural calculation is legally required as part of the environmental permit application for the technical construction activity. Tekenpunt works with a KIWA-certified structural engineer who prepares the calculations and also assesses the existing foundation.
Neighbours, sunlight and the surroundings
Adding a storey has more impact on the surroundings than a small dormer window or a limited extension. Neighbours have no formal right of consent but can lodge an objection after the environmental permit has been made available for inspection. A careful design that takes the interests of residents into account reduces the likelihood of objections.
Bezonning: een hogere gevel gooit meer schaduw op de tuin en gevel van de buren. Sommige gemeenten vragen een bezonningsstudie als onderdeel van de vergunningaanvraag bij optoppen. Tekenpunt kan een bezonningsaanduiding in de tekeningen opnemen als de gemeente dat vereist.
Brandwerende scheiding: grenst het gebouw direct aan een naastgelegen pand, dan gelden eisen voor brandwerendheid van de nieuwe buitengevel en het dak. Bij rijwoningen of aaneengesloten bebouwing is dit een standaard aandachtspunt in de tekeningen en de constructieberekening.
Maximale bouwhoogte in het omgevingsplan: het omgevingsplan bepaalt de hoogste toegestane bouwhoogte op jouw perceel. Optoppen overschrijdt die grens vrijwel altijd, wat een extra vergunningtraject voor de omgevingsplanactiviteit vereist. In sommige gevallen is een afwijking niet mogelijk vanwege de ruimtelijke ordening in de buurt. Controleer de bouwhoogte via het Omgevingsloket of vraag een principeverzoek aan bij de gemeente.
Appartementengebouwen: bij een appartementengebouw of een pand met een VvE heb je naast de gemeentelijke vergunning ook toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig. De VvE kan een eigen besluitvormingsprocedure hebben met een vereiste meerderheid van stemmen. Zorg dat die toestemming er is voor je de vergunningaanvraag indient.
The drawing process at Tekenpunt
Tekenpunt is a drawing office; we elaborate your plan into construction drawings that are ready for the environmental permit application and the contractor. We do not design new builds from scratch but translate your wishes and the existing situation into concrete, verifiable drawings.
1. Intake en maatopname: je stuurt ons de bestaande plattegronden van het gebouw of we verwerken jouw schets. We stellen gerichte vragen over de gewenste indeling van de nieuwe laag, de gewenste dakvorm en de materiaalkeuze.
2. Uitwerking bouwkundige tekeningen: we maken een bestaande situatie en een nieuwe situatie: plattegronden van de nieuwe verdieping, gevelaanzichten (voor, zij, achter) en een doorsnede van het gebouw inclusief de opgetopte laag. De tekeningen tonen maatvoering, materiaalaanduidingen en de nieuwe bouwhoogte die de gemeente en welstandscommissie nodig hebben.
3. Constructieberekening (add-on): onze KIWA-gecertificeerde constructeur stelt de berekeningen op voor de nieuwe constructie en beoordeelt de bestaande constructie en fundering op geschiktheid.
4. Omgevingsvergunningaanvraag (add-on): we dienen de volledige aanvraag namens jou in via het Omgevingsloket, inclusief alle vereiste bijlagen.
5. Oplevering: je ontvangt de definitieve tekeningen in PDF en DXF/DWG, klaar voor de aannemer en de gemeente.
De standaard levertijd is 0-3 weeks na akkoord op de intake. Heb je haast? Met de spoedoptie leveren we binnen 0-2 weeks. We werken al sinds 2016 en hebben meer dan 800 projecten afgerond.
Costs of adding-a-storey drawings at Tekenpunt
Optoppen is een omvangrijk project. De exacte prijs van de bouwtekeningen hangt af van de grootte van het gebouw, het aantal gevelopeningen op de nieuwe laag en de complexiteit van de bestaande situatie. Een bouwtekening start bij Tekenpunt vanaf € 595; optoppen valt door de omvang en het aantal te tekenen onderdelen doorgaans hoger uit. Je ontvangt altijd een vaste offerte na de intake.
Add-ons (los bij te bestellen):
- Omgevingsvergunning indienen: € 500
- Constructieberekening (KIWA-gecertificeerd): € 700
- 3D-visualisatie: € 400
- Spoedlevering (0-2 weken i.p.v. 0-3 weken): € 495
In addition to the drawing fees you pay municipal levies for processing the environmental permit application. The amount of the levies differs per municipality and is based on the construction costs or a fixed rate. Check the levy table of your municipality or enquire with the Permits department. Tekenpunt does not charge a margin on the municipal levies; you pay these directly to the municipality.
When adding a storey, the construction costs for the contractor are substantial and highly dependent on the structural solution, the materials used and any foundation reinforcements. Request quotes from at least two contractors based on the Tekenpunt drawings and the structural calculation.
Frequently asked questions
Q01What is the difference between adding a storey and a roof extension?
When adding a storey, you add a full additional residential floor to an existing building with a flat roof: a new floor, new walls, new windows and a new roof over the entire footprint. A roof extension is a broader term and also covers smaller or partial structures on the roof. Adding a storey is therefore the most drastic variant and places higher demands on the structure, the foundation and the permit procedure.
Q02Is adding a storey always subject to a permit requirement?
Yes, almost always. A full additional building floor does not fall under the permit-free regulation for outbuildings. You generally need both a permit for the technical building activity (Bbl) and a permit for the environment plan activity. Carry out the permit check via the Omgevingsloket for the exact situation at your address.
Q03Can I add a storey if the environment plan has a maximum building height?
In most cases adding a storey exceeds the maximum building height in the environment plan. You then need a deviation permit for the environment plan activity in addition to the technical building permit. Whether that deviation is allowed depends on the municipality and the policy in your neighbourhood. Submit a principle request to the municipality to get clarity on this early in the process.
Q04Is a structural calculation mandatory when adding a storey?
Yes. The structural calculation is legally required as part of the environmental permit application for the technical building activity. For adding a storey, the structural engineer assesses three things: the new structure of the additional floor, the load-bearing capacity of the existing walls and floors, and the suitability of the foundation for the extra weight. Tekenpunt works with a KIWA-certified structural engineer who takes care of this for you.
Q05Can my foundation be too weak for an extra floor?
That is a real risk. Older buildings are often founded on wooden piles or a limited concrete foundation that was not calculated for an additional storey. The structural engineer assesses this as part of the structural calculation. If the foundation is insufficient, foundation reinforcement or additional piles are required. This is one of the biggest unknowns when adding a storey; have the structural and foundation assessment carried out as early as possible in the process.
Q06Do I need permission from the neighbours for adding a storey?
Formally you do not need to ask the neighbours for permission. However, they can submit objections during the inspection period of the environmental permit application. A design that takes into account sunlight, overlooking and the streetscape reduces the chance of objections. If you live in an apartment building or have a homeowners association (VvE), you also need the approval of the Owners Association in addition to the municipal permit.
Q07How long does the permit procedure take when adding a storey?
The standard procedure for an environmental permit takes 8 weeks, with a possible extension of 6 weeks. If adding a storey deviates from the environment plan and you need an environment plan activity permit, the extended procedure of 26 weeks may apply. For adding a storey, allow for a total lead time of 4 to 9 months for permit plus construction, depending on the municipality and complexity.
Q08What does it cost to have an added storey drawn at Tekenpunt?
A construction drawing at Tekenpunt starts from € 595. Because adding a storey is a substantial project, the price for a complete set of drawings is higher; you receive a fixed quote after the intake. The environmental permit application can be added for € 500 and the structural calculation costs € 700. If you are in a hurry, expedited delivery is available: +30% for delivery in 2 weeks (minimum €295) or +50% for delivery in 1 week (minimum €495), on top of the regular drawing work. Municipal fees come on top of this and vary by municipality.
Ready for your renovation?
We handle design, structural engineering and permits from A to Z, across the Netherlands. Since 2016, 800+ projects. A no-obligation quote within 1 working day.