Omgevingsvergunning aanvragen: stappenplan

Stap 1: vergunningcheck via het Omgevingsloket

Ga naar omgevingsloket.nl en start de vergunningcheck. Je kunt deze check anoniem uitvoeren; pas bij het daadwerkelijk indienen van een aanvraag log je in met DigiD (particulieren) of eHerkenning (bedrijven of ondernemers).

Wat heb je nodig bij de check?

Verzamel deze gegevens voordat je begint, want je kunt de check halverwege niet opslaan:

• Het exacte adres en kadastrale informatie van het perceel
• De locatie op het perceel: achtererfgebied, voorerf of zijerf aan openbare weg
• Afmetingen: hoogte, breedte, diepte en bruto vloeroppervlak van het te bouwen werk
• Gebruiksfunctie (wonen, opslag, horeca, et cetera)
• Specifieke kenmerken: kapvorm, afstand tot zijdelingse erfgrens, afstand tot de achtergevel
• Of het pand een monument is of in een beschermd gezicht ligt

Drie mogelijke uitkomsten

1. Vergunningsvrij: je mag direct bouwen. Let op: de technische bouwregels uit het Bbl gelden wel altijd. Je bent zelf verantwoordelijk voor de naleving.
2. Meldingsplichtig: je hoeft geen vergunning aan te vragen maar moet de gemeente informeren via het Omgevingsloket voordat je begint. De gemeente reageert binnen 0-3 weken.
3. Vergunningplichtig: je moet een omgevingsvergunning aanvragen voor de activiteit 'bouwen'. Soms is ook een aanvullende activiteit vereist, zoals 'afwijken van het omgevingsplan' of 'rijksmonumentenactiviteit'.

Omgevingsloket vs. het oude OLO

Het Omgevingsloket heeft het Omgevingsloket Online (OLO) per 1 januari 2024 volledig vervangen. Aanvragen via het oude OLO zijn niet meer mogelijk. Lopende aanvragen die vóór 2024 zijn ingediend zijn onder de oude Wabo-regelgeving behandeld; nieuwe aanvragen vallen altijd onder de Omgevingswet.

Doe de check per activiteit

Een bouwproject kan meerdere activiteiten omvatten die elk afzonderlijk vergunningplichtig zijn. Bouw je een aanbouw met een dakkapel? Dan zijn dat twee te checken activiteiten. Het Omgevingsloket laat je ze samenvoegen in één aanvraag, maar je moet ze wel allebei doorlopen in de check.

Stap 2: documenten verzamelen

Als je een omgevingsvergunning moet aanvragen, bepaalt de Omgevingsregeling welke stukken je moet indienen. Het Omgevingsloket geeft bij de aanvraag automatisch een documenten-checklist op basis van jouw specifieke situatie. Reken in elk geval op de volgende documenten.

Vergunbare bouwtekening (verplicht)

Een schaalnauwkeurige tekening (doorgaans 1:100 of 1:50) van plattegronden, gevels en doorsneden van zowel de nieuwe als de bestaande situatie. De tekening moet bevatten:

• Maatvoering (breedte, diepte, hoogte van elk onderdeel)
• Materiaalomschrijving (gevel, dak, kozijnen)
• Relatie tot de perceelgrens en de bestaande bebouwing
• Nokrichting en dakvorm
• Aanduiding van noord op de plattegrond

Een niet-vergunbare of onduidelijke tekening is de meest voorkomende reden voor vertraging of weigering. Sommige gemeenten hanteren aanvullende eisen; informeer hiernaar bij je gemeente of raadpleeg de welstandsnota.

Situatietekening (verplicht)

Een kaart waarop je perceel staat ingetekend met de ligging van het nieuwe bouwwerk ten opzichte van de perceelgrenzen, de bestaande woning en de openbare weg. Gebruik de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) of een recente kadastrale kaart als ondergrond.

Constructieberekening (vaak verplicht)

Vereist bij bouwwerken waarbij de constructieve veiligheid aangetoond moet worden, zoals nieuwe funderingen, dragende wanden, vloeren en kappen. Een constructeur stelt deze op. Tekenpunt werkt samen met een KIWA-gecertificeerde constructeur; die berekening is bij de meeste aanvragen inbegrepen in het complete dienstenpakket.

Energieprestatie-documentatie

Bij aanbouwen of uitbreidingen waarvoor in het Bbl een energieprestatie-eis geldt (BENG), moet je aantonen dat het gebouw aan die eis voldoet. Dit geldt doorgaans voor nieuwe woninguitbreidingen met verwarmde ruimtes.

Soms aanvullend vereist

• Bodem- of funderingsonderzoek: bij verzakte of slappe grond of bij geplande grondroering
• Akoestisch onderzoek: bij uitbouwen grenzend aan een scheidingsconstructie naar buren
• Sloopmelding: als je bestaande delen sloopt die asbest kunnen bevatten (los van de bouwvergunning)
• Welstandsadvies: sommige gemeenten vragen dit als aanvullend document bij complexere gevels
• Archeologisch onderzoek: bij projecten waarbij dieper gegraven wordt in gebieden met archeologische verwachting

Waarschuwing: geen halfwerk indienen

Dien alleen volledige aanvragen in. Een onvolledige aanvraag pauzeert de beslistermijn totdat alle ontbrekende stukken zijn aangeleverd. De wettelijke termijn begint pas opnieuw als de aanvulling is ontvangen. De vertraging die dat oplevert is voor jouw rekening. Controleer de documenten-checklist in het Omgevingsloket zorgvuldig vóór indiening.

Zie ook: Bouwtekening laten maken en Constructieberekening.

Stap 3: aanvragen en de behandelprocedure

Dien de aanvraag in via omgevingsloket.nl. Je uploadt de documenten digitaal als PDF of DWG (afhankelijk van de gemeentelijke voorkeur). Na indiening controleert de gemeente eerst of de aanvraag volledig is (ontvankelijkheidstoets). Ontbreekt er iets, dan krijg je een verzoek om aanvulling en wordt de termijn gepauzeerd.

Reguliere procedure (standaard voor particulieren en de meeste bouwprojecten)

De gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van een volledige aanvraag. Dat is de wettelijke beslistermijn (artikel 16.64 lid 1 Omgevingswet).

De gemeente mag de termijn eenmalig met maximaal 6 weken verlengen als ze meer tijd nodig hebben voor de beoordeling. Ze moeten je hierover informeren vóórdat de 8 weken zijn verstreken. De maximale termijn in de reguliere procedure is dus 14 weken (8 + 6).

Bijzonder geval: als de activiteit de instemming vereist van een ander bestuursorgaan (bijvoorbeeld de provincie bij bepaalde milieu-activiteiten), geldt een beslistermijn van 12 weken in plaats van 8 weken, met dezelfde verlengingsmogelijkheid.

Verlenging wordt minder vaak toegepast bij eenvoudige residentiële bouwprojecten. Als je tekening aantoonbaar past binnen het omgevingsplan en de welstandseisen, is een besluit binnen 8 weken realistisch.

Uitgebreide procedure (uitzonderingssituaties)

Voor sommige activiteiten geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Dit is onder andere het geval bij:

• Bouwwerken bij of aan rijksmonumenten of in beschermde stads- of dorpsgezichten
• Activiteiten bij IPPC-installaties of Seveso-inrichtingen
• Activiteiten waarvoor de gemeente in het omgevingsplan de uitgebreide procedure heeft voorgeschreven
• Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA's) waarbij het college dit passend acht

Bij de uitgebreide procedure duurt de procedure doorgaans 26 weken (6 maanden), ook eenmalig te verlengen met 6 weken. Het verschil: er ligt eerst een ontwerpbesluit ter inzage (gedurende 6 weken) waarop je en andere belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen. Daarna neemt de gemeente het definitieve besluit.

Wat beoordeelt de gemeente tijdens de procedure?

De gemeente toetst minimaal aan:

• Het omgevingsplan: past het bouwwerk binnen de bestemmingsregels voor dat perceel?
• De welstandsnota: voldoet de architectonische uitwerking aan de lokale beeldkwaliteitseisen?
• Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): zijn de technische bouwregels nageleefd (constructie, brand, energie)?
• Eventuele aanvullende wettelijke kaders: erfgoed, watertoets, natuur- en milieuregels

Na de beslissing ontvang je het besluit schriftelijk. Bij verlening wordt het ook gepubliceerd in het lokale Gemeenteblad.

Legeskosten: wat kost een omgevingsvergunning?

De gemeente rekent leges voor de behandeling van je aanvraag. De hoogte verschilt per gemeente en is vastgelegd in de gemeentelijke legesverordening. Er is geen landelijk vast tarief.

Hoe worden leges berekend?

De meeste gemeenten koppelen de leges aan de bouwkosten van het project: een percentage van de aannemingssom of een door de gemeente geschatte bouwsom. Hoe hoger de bouwkosten, hoe hoger de leges. Sommige gemeenten hanteren een vaste minimumtarief voor kleine aanvragen; anderen werken met staffels.

Voor kleine bouwprojecten (eenvoudige aanbouw, dakkapel, bijgebouw) liggen leges doorgaans in de orde van enkele honderden tot een paar duizend euro. Voor grotere projecten lopen de leges hoger op.

Leges bij weigering

Let op: bij de meeste gemeenten betaal je ook leges als de vergunning wordt geweigerd. Je betaalt dan voor de behandeling van de aanvraag, niet voor de vergunning zelf. Een goed voorbereide aanvraag met een vergunbare tekening voorkomt dus niet alleen vertraging maar ook onnodige kosten.

Wanneer moet je betalen?

De gemeente stuurt een factuur na indiening of na het besluit, afhankelijk van de gemeentelijke werkwijze. Betaal je niet, dan kan de gemeente de vergunning intrekken. Controleer de legesverordening van je eigen gemeente voor de exacte tarieven; die is doorgaans gepubliceerd op de gemeentelijke website.

Bezwaar en beroep

Krijg je een vergunning? Dan begint direct na bekendmaking een bezwaartermijn van 6 weken. In die periode kunnen zowel jijzelf (bij gedeeltelijke weigering) als derden (buren, omwonenden of andere belanghebbenden) bezwaar aantekenen bij de gemeente. De gemeente heroverweegt het besluit dan en neemt een nieuw besluit op het bezwaar.

Wanneer mag je beginnen met bouwen?

Technisch mag je direct na verlening beginnen, maar in de praktijk is wachten verstandig. Als iemand bezwaar maakt en gelijktijdig een voorlopige voorziening aanvraagt bij de bestuursrechter, kan de rechter een bouwstop opleggen. Begin je te vroeg en volgt er een bouwstop, dan ben je aansprakelijk voor de gevolgen. Veel bouwers wachten de bezwaartermijn van 6 weken af voordat ze beginnen, of vragen een verklaring dat er geen bezwaar loopt.

Beroep na bezwaar

Wordt de vergunning geweigerd of ben je het niet eens met het besluit na bezwaar, dan kun je in beroep bij de bestuursrechter (de rechtbank). Na het oordeel van de rechtbank staat hoger beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bij de uitgebreide procedure

Bij de uitgebreide procedure is er geen bezwaarfase. Je kunt alleen zienswijzen indienen tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbesluit. Daarna kun je direct in beroep gaan bij de bestuursrechter als je het niet eens bent met het definitieve besluit.

Eerlijk advies: investeer aan de voorkant

Een bezwaarprocedure kost maanden en soms jaren. Een vergunning die bij de rechtbank wordt vernietigd kan leiden tot een bouwstop als je al begonnen bent. Investeer liever aan de voorkant in een goede aanvraag met een vergunbare tekening dan aan de achterkant in juridische procedures. Een tekening die aantoonbaar past binnen het omgevingsplan en de welstandseisen vergroot je kans op een positief besluit aanzienlijk.

Zie ook: Omgevingsvergunning tekening laten maken en Spoed-tekening nodig?.

Veelgemaakte fouten bij een omgevingsvergunning

Op basis van de praktijk bij honderden bouwprojecten zien we steeds dezelfde struikelblokken. Voorkom ze, want elke fout kost tijd en soms ook geld.

Fout 1: tekening past niet bij het omgevingsplan

Je vraagt een vergunning aan voor een bouwvolume dat groter is dan het omgevingsplan toestaat, zonder een BOPA aan te vragen. De gemeente weigert. Lees het omgevingsplan van je gemeente vóór indiening of laat een specialist dat doen.

Fout 2: onvolledige tekening

Er ontbreken gevels, maatlijnen of materiaalomschrijvingen. De aanvraag wordt niet in behandeling genomen totdat de ontbrekende stukken zijn aangeleverd. Termijn pauzeert.

Fout 3: vergunningsvrij bouwen terwijl het dat niet is

Iemand bouwt zonder vergunning op basis van een eigen inschatting of een tip van de buren. De gemeente handhaaft: bouwstop en soms een aanschrijving tot sloop. Doe altijd de vergunningcheck.

Fout 4: te laat bouwen

Een omgevingsvergunning heeft een geldigheidsduur. Onder de Omgevingswet geldt dat je de activiteit moet starten binnen de in het besluit genoemde termijn (doorgaans 3 jaar). Start je niet op tijd, dan vervalt de vergunning. Controleer de geldigheidstermijn in het besluit.

Fout 5: het verkeerde loket gebruiken

Tijdens de overgangsperiode na 1 januari 2024 probeerden sommige aanvragers nog via het oude OLO een aanvraag in te dienen. Dat loket is gesloten. Gebruik uitsluitend omgevingsloket.nl.

Fout 6: geen rekening houden met welstand

Je aanvraag voldoet technisch aan het omgevingsplan maar welstand keurt de gevel af omdat deze niet past bij de omgeving. De vergunning wordt dan geweigerd of je moet de tekening aanpassen. Raadpleeg de welstandsnota van je gemeente voor je de tekening definitief maakt.

Hoe Tekenpunt je helpt bij de aanvraag

Een omgevingsvergunning aanvragen klinkt overzichtelijk, maar het gaat mis bij de details: een tekening die niet aan de technische eisen voldoet, een bouwplan dat net buiten de vergunningsvrije grenzen valt of een welstandseis die je over het hoofd hebt gezien. Tekenpunt tekent bouwplannen voor particulieren en professionals en begeleidt de aanvraag van vergunningcheck tot indiening. Wat doet Tekenpunt?

• Vergunbare bouwtekeningen: plattegronden, gevels en doorsneden op de juiste schaal, met maatvoering, materiaalomschrijvingen en alle verplichte onderdelen voor de aanvraag
• Situatietekening op basis van kadastraal gegeven
• Coördinatie van de constructieberekening door een KIWA-gecertificeerde constructeur
• Advies over vergunningsvrij bouwen versus vergunningplichtig op basis van jouw perceel en bouwplan
• Indieningsklare documentenset die aansluit op de checklist van het Omgevingsloket

Levertijd en werkwijze

Een complete tekeningen-set is doorgaans binnen 0-3 weken gereed. Bij spoed lukt het in 0-2 weken. Tekenpunt werkt al sinds 2016, heeft meer dan 800 projecten afgerond en ziet 90% van de aanvragen in één keer door welstand gaan. Tarieven

• Enkele bouwtekening: v.a. €595
• Complete set (bouwtekening + situatietekening + constructieberekening): v.a. €1.495
• Premium pakket: v.a. Heb je haast, dan is spoedlevering mogelijk: +30% bij levering in 2 weken (minimaal €295) of +50% bij levering in 1 week (minimaal €495), bovenop het reguliere tekenwerk. €495

Vraag een offerte aan via het contactformulier. Je krijgt binnen een dag reactie. Zie ook: Bouwtekening laten maken en Tarieven.

Meer over dit onderwerp