Building a warehouse or premises
Building a warehouse, commercial building, or storage facility almost always requires a permit. Whether you want to construct an agricultural storage warehouse, a workshop, or a commercial building: the municipality tests the building plan against the environment plan and the technical requirements of the Bbl. In this article you can read what that assessment involves, which steps you go through, and what it costs to have the construction drawings and permit handled.
A warehouse or commercial building almost always requires an environmental permit: the permit-free rules only apply to small outbuildings at a dwelling. The municipality assesses the environmental plan (function, coverage percentage, building height) and the Bbl requirements for structure, fire compartmentation and escape routes; a structural calculation is almost always mandatory. At Tekenpunt construction drawings start at €595, the structural calculation costs €700 and the permit application €500. The standard procedure takes 8 weeks, or 26 weeks if it deviates from the environmental plan.
Is a permit required for a warehouse or commercial building?
Yes, in almost all cases an environmental permit is required when you want to build a warehouse or commercial building. The exception for permit-free construction is intended for small structures associated with a home, such as a garden shed or small outbuilding. A commercial building, warehouse, or storage hall normally falls outside that exception.
De omgevingsvergunning voor een loods bestaat in de meeste gevallen uit twee gekoppelde activiteiten: de bouwactiviteit (is het bouwplan technisch in orde?) en de omgevingsplanactiviteit (past de bebouwing en het gebruik op deze locatie?).
Via the Omgevingsloket at omgevingsloket.nl you perform a permit check based on your building plan and address. That is always the first step, because the outcome can differ per municipality and per location. Not sure? A drawing office such as Tekenpunt checks this for you before any drawings are made.
Groot bijgebouw bij een woning. Wil je een loods bouwen op een woonperceel, bijvoorbeeld voor hobbyopslag of een atelier? Dan gelden deels andere regels dan voor een bedrijfslocatie. Lees meer in het artikel over bijgebouwen en tuinhuizen.
Environment plan: is the warehouse permitted on your site?
Before the municipality looks at the technical building quality, it assesses whether the warehouse fits the location from a planning perspective. The environment plan specifies per area which functions and which type of building are permitted. These are the aspects to consider:
Functie en gebruik. Mag er op dit perceel een bedrijfsgebouw staan en voor welk gebruik? Een loods voor opslag van agrarische producten, een werkplaats en een distributiecentrum hebben elk een andere functie. De toegestane functie staat in het omgevingsplan. Past jouw gebruik er niet in, dan heb je een afwijking of wijziging van het omgevingsplan nodig. Dat is een zwaardere procedure met een langere doorlooptijd.
Bebouwingspercentage. De meeste locaties hebben een maximaal bebouwingspercentage: het deel van het perceel dat bebouwd mag worden. Als bestaande gebouwen en de nieuwe loods samen het maximum overschrijden, mag je niet zonder meer bouwen. Soms is een uitzondering mogelijk, maar dat vraagt overleg met de gemeente.
Bouwhoogte en footprint. Het omgevingsplan stelt ook eisen aan de maximale goot- en nokhoogte en aan de plaatsing op het perceel (aan- en achtererfafstand). Een hoge opslagloods van twaalf meter steekt er anders in dan een laag bergingsgebouw. Controleer de toegestane maten voordat je een ontwerp laat maken.
Bedrijfscategorie en milieuzones. In sommige gebieden zijn alleen bepaalde bedrijfscategorieën toegestaan op basis van milieuhinder (geluid, geur, verkeer). Zware industrie mag niet overal; een stille opslagloods doorgaans op meer locaties. De gemeentelijke omgevingsplan-regels of een bestemmingsplantoelichting geven hier uitsluitsel over.
Bbl requirements for a warehouse: construction, fire and safety
The Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) sets technical requirements for every structure. For a warehouse or industrial hall, the following themes are always relevant:
Constructie en sterkte. Een loods moet bestand zijn tegen wind, sneeuw en eigen gewicht. Staalconstructies zijn voor loodsen de meest gebruikte bouwmethode: ze zijn relatief snel te plaatsen, hebben een hoge overspanning bij weinig materiaal en zijn goed aanpasbaar. Het Bbl schrijft voor dat een bouwwerk constructief veilig is; bij een bouwvergunning moet je dit aantonen via een constructieberekening. De berekening bepaalt de profielen, de funderingsbelasting en de verbindingen.
Brandveiligheid en brandcompartimentering. Hoe groter de loods, hoe belangrijker de brandveiligheid. Het Bbl stelt eisen aan de maximale omvang van een brandcompartiment, de brandwerendheid van scheidingswanden en het aanwezig zijn van vluchtroutes. Grotere loodsen worden opgedeeld in compartimenten met brandwerende wanden zodat brand zich minder snel verspreidt. Het gebruiksdoel (opslag, productie, kantoor) beïnvloedt welke eisen gelden.
Vluchtwegen. Bij een bedrijfsgebouw moeten personen het gebouw snel en veilig kunnen verlaten. Het Bbl bepaalt de maximale loopafstand tot een uitgang en de breedte van vluchtroutes. Bij grote loodsen zijn meerdere nooduitgangen verplicht. Dit heeft invloed op de plattegrond en dus op de tekeningen.
Ventilatie en thermisch comfort. Een loods met werknemers heeft andere ventilatie-eisen dan een opslagruimte zonder personeel. Bij een industriefunctie met personeel stelt het Bbl minimale eisen aan luchtverversing. Is de loods alleen voor opslag bedoeld, dan zijn de eisen minder streng, maar bij gevaarlijke stoffen kunnen aanvullende regels gelden (bijvoorbeeld op basis van de Omgevingswet of milieuwetgeving).
Daglichttoetreding en ramen. Een werkplek in een bedrijfsgebouw moet aan daglichteisen voldoen. Puur als opslagruimte zonder werkplekken zijn de eisen minder streng. Dit verschil is bepalend voor het ontwerp van ramen en lichtstraten in het dak.
Milieu-aspecten. Bij sommige gebruiksdoelen kijkt de gemeente ook naar milieuregelgeving: denk aan de opslag van gevaarlijke stoffen, hemelwaterafvoer op het eigen terrein (hemelwaterberging) of geluidsuitstraling naar de omgeving. Dit loopt deels apart van de bouwvergunning, maar het is verstandig om dit vroeg in het ontwerp mee te nemen.
Steel construction: the most common building method for warehouses
Most new warehouses and commercial buildings are built as a steel skeleton clad with sandwich panels or corrugated sheets. This has practical advantages: a steel structure can span large distances without intermediate columns, which maximises the usable space. Steel is also quick to assemble and relatively easy to adapt to specific dimensions.
For the permit application, the type of structure matters for the structural calculation. A steel portal frame requires a different calculation than a concrete skeleton or a timber structure. The structural engineer works out the force distribution: wind load, snow load, roof load, and the load of forklifts or cranes on the floor. All of this is recorded in a structural calculation that you must submit with the permit application.
Tekenpunt works together with a KIWA-certified structural engineer. You submit that calculation as an official part of the environmental permit application. This way the municipality knows that the building plan meets the structural requirements of the Bbl.
Fundering. Een loods met een zwaar staalskelet en een eventuele betonnen vloer vereist een goede fundering. Afhankelijk van de bodemgesteldheid (draagkrachtige zandgrond of slappe veengrond) is een funderingsadvies of sonderingsrapport nodig. Dit is een apart onderzoek dat je als opdrachtgever laat uitvoeren voordat het ontwerp wordt afgerond.
Difference from a large outbuilding at a home
Sometimes the question arises whether a warehouse on a residential plot falls under permit-free construction. That is rarely the case. Permit-free outbuildings are subject to strict conditions:
- Ze moeten in het achtererfgebied staan.
- De hoogte is beperkt (in de meeste gevallen maximaal 3 tot 4 meter).
- Het totale oppervlak van vergunningvrije bijgebouwen op het perceel is gemaximeerd.
- Ze mogen niet als zelfstandige woning of voor bedrijfsmatig gebruik worden ingezet.
A warehouse of 150 m2 or more, a large commercial building, or a storage building for commercial use almost never falls under this category. Always verify via the permit check at omgevingsloket.nl whether your specific situation is permit-free. A small garden shed can sometimes be permit-free; a real commercial warehouse cannot.
Read more about this in the article on outbuildings and garden sheds.
The process: from plan to permit
The steps for building a warehouse or commercial building are in most cases as follows:
Stap 1: Locatiecheck en omgevingsplan. Controleer via omgevingsloket.nl of de gewenste functie en de bebouwing passen binnen het omgevingsplan van jouw locatie. Doe ook een vergunningcheck om te bevestigen dat je een omgevingsvergunning nodig hebt. Stap 2: Vooroverleg gemeente (aanbevolen). Bij grotere projecten of als je twijfelt over de planologische haalbaarheid, is een principeverzoek bij de gemeente verstandig. Je legt het idee voor en krijgt een schriftelijke reactie over de haalbaarheid. Dit scheelt tijd en geld in het vergunningtraject. Stap 3: Bouwtekeningen laten maken. Een tekenbureau maakt de situatietekening, plattegronden, geveltekeningen en doorsneden. Voor een loods gaat het om specifieke tekeningen die de constructie, de brandcompartimentering en de vluchtwegen inzichtelijk maken. Tekenpunt maakt bouwtekeningen voor loodsen en bedrijfshallen. Een bouwtekening start from €595; een loods is een omvangrijk bouwproject, dus de exacte prijs hangt af van de grootte en complexiteit. Je ontvangt altijd een vaste prijs vooraf. Stap 4: Constructieberekening. Bij een loods is een constructieberekening vrijwel altijd verplicht. Tekenpunt heeft een KIWA-gecertificeerde constructeur in huis. De constructieberekening is beschikbaar als add-on voor €700. Stap 5: Vergunning indienen. De volledige aanvraag gaat digitaal via omgevingsloket.nl. Tekenpunt kan de aanvraag namens jou indienen en bewaken voor €500 extra. De gemeente heeft daarna acht weken om een beslissing te nemen (reguliere procedure). Als een afwijking van het omgevingsplan nodig is, geldt de uitgebreide procedure van 26 weken. Stap 6: Uitvoering en toezicht. Na de vergunning start de bouw. De gemeente kan tijdens de uitvoering controles uitvoeren. Bij grotere projecten wijst de gemeente soms een omgevingsloket-contactpersoon aan. Bewaar de vergunning en de vergunde tekeningen op de bouwlocatie. Add-ons:
- 3D-visualisatie: €400. Nuttig voor een opdrachtgever, een financier of als je de gemeente een duidelijk beeld wilt geven van het eindresultaat. Heb je haast, dan is spoedlevering mogelijk: +30% bij levering in 2 weken (minimaal €295) of +50% bij levering in 1 week (minimaal €495), bovenop het reguliere tekenwerk. Normaal levert Tekenpunt de tekeningen binnen 0-3 weken op. Met spoed is 0-2 weken haalbaar.
Costs: what do you pay for drawings and a permit?
Tekenpunt produces construction drawings for warehouses and commercial buildings throughout the Netherlands. Below is an overview of what you can expect. Bouwtekeningen vanaf €595. Een loods is een omvangrijker bouwproject dan een dakkapel of aanbouw. De prijs hangt af van de grootte van de loods, het aantal tekeningen en de complexiteit van de gevraagde situatie. Je ontvangt altijd een vaste prijs vooraf, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Add-ons die je kunt toevoegen:
- Omgevingsvergunning indienen: €500. Tekenpunt dient de volledige aanvraag namens jou in via het Omgevingsloket en bewaakt de voortgang. - Constructieberekening: €700. Voor een loods vrijwel altijd verplicht. Tekenpunt heeft een KIWA-gecertificeerde constructeur in huis. - 3D-visualisatie: €400. Handig als je het eindresultaat wilt tonen aan de gemeente, een financier of een opdrachtgever. Heb je haast, dan is spoedlevering mogelijk: +30% bij levering in 2 weken (minimaal €295) of +50% bij levering in 1 week (minimaal €495), bovenop het reguliere tekenwerk. Levertijd wordt verkort van 0-3 weken naar 0-2 weken. Tekenpunt werkt sinds 2016 en heeft meer dan 800 projecten begeleid. Circa 90% van de aanvragen gaat in één ronde door de welstandstoets. Vraag een vrijblijvende offerte via de offertepagina.
Frequently asked questions
Q01Do I always need a permit for a warehouse or commercial building?
Yes, in virtually all cases. A warehouse or commercial building does not fall under the permit-free building exception that applies to small outbuildings next to a home. You need an environmental permit for the building activity and generally also for the environment plan activity. Always perform a permit check via omgevingsloket.nl for your specific situation.
Q02What does the municipality assess in the permit application for a warehouse?
The municipality assesses two things: first, whether the warehouse fits within the environment plan for the location (building coverage percentage, building height, permitted use and function), and second, whether the building plan meets the technical requirements of the Bbl. For the Bbl, think of structural safety, fire safety, fire compartmentalisation and escape routes.
Q03Is a structural calculation required for a warehouse?
Yes, for almost all warehouses and industrial halls a structural calculation is a mandatory part of the permit application. The calculation demonstrates that the structure meets the structural requirements of the Bbl: wind, snow, self-weight and any floor loads are worked out in detail. Tekenpunt has a KIWA-certified structural engineer in house and delivers the structural calculation as an add-on for €700.
Q04What are the fire safety requirements for a warehouse?
The Bbl sets requirements for the maximum size of a fire compartment, the fire resistance of partition walls, and the presence of escape routes and emergency exits. The size of the warehouse and its intended use determine which requirements apply. A storage warehouse holding hazardous materials is subject to stricter requirements than an empty storage hall. The construction drawings must clearly show the fire compartmentation and escape routes.
Q05What if the intended use of the warehouse does not fit the environment plan?
Then you need a deviation or amendment of the environment plan. The municipality assesses whether they are willing to cooperate. This leads to the extended permit procedure of 26 weeks instead of the standard 8 weeks. Always carry out the planning check as the first step, before having drawings made.
Q06Can a warehouse on a residential plot be permit-free?
Rarely. A genuine warehouse or a larger storage building for commercial use almost never falls under the permit-free rules for outbuildings at a home. Those are intended for small storage sheds or garden sheds with limited height and floor area. Always check your situation via the permit check at omgevingsloket.nl.
Q07How long does the permit application take for a warehouse?
In the standard permit procedure the municipality has 8 weeks to reach a decision. If a deviation from the environment plan is required, the extended procedure of 26 weeks applies. Tekenpunt normally delivers the required construction drawings within 0-3 weeks. With the rush service, 0-2 weeks is achievable.
Q08What does it cost to have construction drawings made for a warehouse at Tekenpunt?
Construction drawings start from €595. A warehouse is a sizeable construction project, so the price depends on the size and complexity. You always receive a fixed price up front. If you are in a hurry, expedited delivery is available: +30% for delivery in 2 weeks (minimum €295) or +50% for delivery in 1 week (minimum €495), on top of the regular drawing work. Request a no-obligation quote for a tailored price.
Ready for your renovation?
We handle design, structural engineering and permits from A to Z, across the Netherlands. Since 2016, 800+ projects. A no-obligation quote within 1 working day.