Outbuilding or garden house: permit
Building an outbuilding, garden house or shed in the back garden: for many people it seems like a simple job, but the question of whether you need an environmental permit for it is less straightforward than expected. Under the Environment Act (and the Decree on construction works in the living environment, the Bbl) many outbuildings in the rear plot area are permit-free, but only if you meet a series of conditions. If you skip the check, you risk an enforcement procedure or problems when selling your home. On this page you can read when your plan is permit-free, when you still need a permit, what the Bbl requirements are that always apply, and what a drawing via Tekenpunt costs.
An outbuilding or garden house is permit-free if it is located in the rear yard area, is no more than 5 metres high, has no residential function or sleeping place and stays within the Bbl surface-area brackets: up to 100 m² of buildable area a maximum of 50% may be built on, decreasing above that, with an absolute maximum of 150 m². Existing outbuildings count towards the total. A drawing costs from €695 at Tekenpunt, a structural calculation €700 and permit assistance €500.
Outbuilding, garden house or shed: what is the difference?
De termen worden door elkaar gebruikt, maar voor de bouwregelgeving is de indeling van het Bbl leidend. Het Bbl spreekt van een bijbehorend bouwwerk: dat is elke aan- of uitbouw, elk bijgebouw en elke overkapping die functioneel hoort bij de woning op hetzelfde perceel. Een vrijstaande schuur, een houten tuinhuis, een stenen garage, een overkapping boven een terras en een tuinkantoor vallen hier allemaal onder.
For the assessment, the Bbl makes a distinction on two points:
1. Vrijstaand of aangebouwd aan de woning Een aangebouwde uitbouw (denk aan een keuken- of woonkamerextensie) en een vrijstaand bijgebouw (tuinhuis, schuur) volgen grotendeels dezelfde regels voor oppervlakte en hoogte, maar voor een aangebouwde uitbouw tellen er extra regels voor de uitstraling van de woning.
2. Verblijfsfunctie of geen verblijfsfunctie Dit is het meest bepalende onderscheid. Een berging, schuur of hobbyruimte heeft geen verblijfsfunctie: mensen verblijven er niet langdurig, er is geen slaap- of woonkamerfunctie. Een tuinkantoor of gastenverblijf waar iemand langdurig aanwezig is of slaapt heeft wél een verblijfsfunctie. Zodra een bijgebouw een verblijfsfunctie krijgt, wordt het zwaarder getoetst: hogere Bbl-eisen voor daglichttoetreding, vluchtroutes en thermische isolatie, en de vergunningsvrije regeling geldt dan meestal niet meer.
For the permit-free construction of an outbuilding the general rule is: no independent dwelling space, no lodging function and no permanent sleeping area.
When is an outbuilding permit-free?
Een bijgebouw in het rear-garden zone kan vergunningsvrij zijn als het voldoet aan alle onderstaande Bbl-criteria tegelijk. Eén criterium dat niet klopt, betekent dat je alsnog een omgevingsvergunning nodig hebt.
1. Ligging: achtererfgebied Het bijgebouw moet in het achtererfgebied staan. Dat is het deel van het perceel dat begint op 1 meter achter de voorgevel van de woning en dat niet grenst aan openbaar toegankelijk gebied (straat, trottoir, openbaar groen). In het voorerfgebied is een bijgebouw altijd vergunningsplichtig.
2. Oppervlakte: percentagesysteem Hoe groot je vergunningsvrij mag bouwen, hangt af van de grootte van het bebouwingsgebied. Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond die al bebouwd is met bestaande aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woning. Wat al staat, telt mee. Het Bbl hanteert drie schijven:
- Bebouwingsgebied tot en met 100 m²: maximaal 50% mag bebouwd zijn.
- Bebouwingsgebied van 100 tot 300 m²: 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m².
- Bebouwingsgebied groter dan 300 m²: 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een absoluut maximum van 150 m² totaal bebouwd.
If you already have a shed of 20 m² and want to add a garden house of 30 m², the existing shed counts towards the total built area that is measured against the permitted maximum.
3. Hoogte Een vergunningsvrij bijgebouw mag niet hoger zijn dan 5 meter totaal. Staat het bijgebouw op meer dan 4 meter afstand van de woning, dan gelden aanvullende hoogteregels die afhangen van de afstand tot de perceelsgrens en de dakhelling. Het Bbl werkt dit uit in artikel 2.29 en verder; een schuin dak met twee dakvlakken en een hellingshoek van maximaal 55 graden is daarbij de toegestane uitvoeringsvorm voor hogere gebouwen.
4. Gebruik Binnen 4 meter van de woning mag het bijgebouw gelijk of ondergeschikt gebruik hebben aan de woning (een woonkamer-extensie is dus toegestaan). Op meer dan 4 meter van de woning is uitsluitend ondergeschikt gebruik toegestaan: een berging, hobbyruimte of tuinkantoor (voor overdag werken), maar geen slaapvertrek, logiesruimte of zelfstandige woning.
5. Geen tweede bouwlaag voor verblijf Op de verdieping van een bijgebouw mag geen verblijfsgebied zijn. Een vliering voor opslag is toegestaan, een slaapkamer of kantoorverdieping niet.
Altijd ook de vergunningcheck doen De Bbl-regels gelden als landelijke bodemstandaard. Je gemeente kan via het omgevingsplan aanvullende regels hebben gesteld die strenger zijn. Doe altijd de vergunningcheck op het Omgevingsloket (omgevingsloket.nl) voor jouw specifieke perceel.
When do you need an environmental permit?
There are situations where an outbuilding or garden house is almost certainly subject to a permit, regardless of its dimensions.
Ligging in het voorerfgebied Alles vóór de lijn van 1 meter achter de voorgevel van de woning (of zijerfgebied bij hoekpercelen dat grenst aan openbaar terrein) is altijd vergunningsplichtig. Wil je een garage aan de voorzijde of een bijgebouw naast de woning dat zichtbaar is vanaf de straat, dan is een vergunning verplicht.
Te groot voor de vergunningsvrije regeling Als het totale bebouwde oppervlak in het achtererfgebied de Bbl-limieten overschrijdt, ben je vergunningsplichtig voor het meerdere. Dit geldt ook als je een bestaand bijgebouw uitbreidt waardoor je boven het toegestane percentage uitkomt.
Verblijfsfunctie of zelfstandige woning Een bijgebouw dat als zelfstandige woning, logies, bed-and-breakfast of permanente slaapkamer wordt gebruikt, is altijd vergunningsplichtig en valt bovendien buiten de vergunningsvrije regeling, ongeacht de oppervlakte.
Monument of beschermd gezicht Sta je op of bij een rijksmonument of voorbeschermde monument, dan geldt de rijksmonumentenactiviteit en is vrijwel elke wijziging vergunningsplichtig. Woon je in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan gelden beperkingen voor bouwwerken die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Controleer dit via het Monumentenregister op rijksoverheid.nl.
Gemeentelijke maatwerk in het omgevingsplan Sommige gemeenten beperken bijgebouwen verder dan het Bbl toestaat, of vereisen welstandsgoedkeuring via het omgevingsplan. Dat kan betekenen dat iets dat Bbl-technisch vergunningsvrij lijkt, bij jou in de gemeente toch een vergunning vereist.
Afwijking van het bestemmingsplan of omgevingsplan Als je perceel een bestemmingsplan- of omgevingsplanregel heeft die bijgebouwen beperkt (denk aan een maximale bebouwingsdichtheid die al bereikt is, of een bepaling dat de achtertuin vrij van bebouwing moet blijven), dan ben je voor de omgevingsplanactiviteit vergunningsplichtig.
Permit-free does not mean rule-free: what the Bbl always requires
A common mistake is thinking that permit-free also means rule-free. That is not the case. Even if your outbuilding does not require an environmental permit, it must comply with the technical requirements of the Bbl.
Constructieve veiligheid Het bijgebouw moet constructief veilig zijn: de fundering moet berekend zijn op de bodemgesteldheid en belastingen, de draagconstructie moet de verwachte sneeuw- en windbelasting aankunnen en de verbindingen moeten conform de eisen van het Bbl zijn uitgevoerd. Een constructieberekening is ook bij vergunningsvrije bijgebouwen wettelijk verplicht en maakt aantoonbaar dat het bouwwerk veilig is. Tekenpunt werkt samen met een KIWA-gecertificeerde constructeur die deze berekening verzorgt.
Fire safety Een bijgebouw dat grenst aan de perceelsgrens of dichtbij het buurperceel staat, moet voldoen aan de brandcompartimentering-eisen uit het Bbl. De gevel en het dak mogen op korte afstand van de perceelsgrens niet te snel vlam vatten (WBDBO-eis). De exacte afstandseis is afhankelijk van de situatie en staat uitgewerkt in het Bbl.
Energieprestatie (bij verblijfsfunctie) Krijgt het bijgebouw een verblijfsfunctie (een tuinkantoor waar je de hele dag werkt), dan gelden ook energieprestatie-eisen: isolatiewaarden voor gevels, dak en vloer en thermisch comfort. Bij een berging of schuur zonder verblijfsfunctie zijn deze eisen niet van toepassing.
Conclusie Laat ook bij vergunningsvrije bijgebouwen een correcte bouwkundige tekening en constructieberekening maken. Dat beschermt je als er later vragen komen van de gemeente, verzekering of een koper van je woning.
The process: from sketch to completion
Whether you build permit-free or apply for an environmental permit, the construction process almost always goes through the same steps.
Stap 1: vergunningcheck Doe de vergunningcheck op het Omgevingsloket. Je vult je adres en het bouwtype in en je krijgt direct te zien of je voor de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit een vergunning of melding nodig hebt. Bewaar de uitkomst.
Stap 2: bouwkundige tekening laten maken Een bouwkundige plattegrond, geveltekening en situatietekening zijn nodig voor de vergunningsaanvraag, en zijn ook bij vergunningsvrij bouwen de basis voor een aannemer om een nauwkeurige offerte te maken. Tekenpunt levert een complete tekening voor een bijgebouw of tuinhuis vanaf €695. De tekening bevat: plattegrond, gevelaanzichten, maatvoering en een situatietekening op schaal.
Stap 3: constructieberekening (altijd) Voor elk bijgebouw met een houten of stalen draagstructuur is een constructieberekening verplicht. Tekenpunt verzorgt dit via een KIWA-gecertificeerde constructeur. Meerprijs: €700.
Stap 4: omgevingsvergunning aanvragen (indien nodig) Als uit de check blijkt dat je een vergunning nodig hebt, stelt Tekenpunt de complete aanvraag op voor het Omgevingsloket: tekeningen, berekeningen en de bijbehorende documenten. Meerprijs voor de vergunningbegeleiding: €500. De doorlooptijd bij de gemeente is wettelijk 8 weken (met mogelijkheid tot verlenging). Tekenpunt haalt 90% van de aanvragen in één keer door welstand.
Stap 5: 3D-visualisatie (optioneel) Wil je vooraf een realistisch beeld van het eindresultaat om te bespreken met de aannemer of buren? Een 3D-visualisatie geeft inzicht in materiaal, proporties en landschappelijke inpassing. Meerprijs: €400.
Spoedservice Heb je haast? Met de spoedservice levert Tekenpunt de tekening in 1-2 werkweken in plaats van de standaard 0-3 weken. Meerprijs: €495.
Standaard levertijd: 0-3 weken. Met spoed: 0-2 weken.
Cost overview: what does an outbuilding drawing cost?
Tekenpunt is a drawing firm, not an architect. That means: straightforward, transparent prices and no hourly rate surprises afterwards. The prices below are fixed rates for an outbuilding or garden house.
| Service | Price |
|---|---|
| Bouwkundige tekening bijgebouw (basis) | from €695 |
| + Omgevingsvergunning begeleiding | €500 |
| + Constructieberekening (KIWA-constructeur) | €700 |
| + 3D-visualisatie | €400 |
| + Spoedservice (0-2 weken i.p.v. 0-3 weken) | €495 |
The base drawing contains the floor plan, elevation views, dimensions, and site plan required for a permit application or for the contractor. The structural calculation is priced separately because not every outbuilding has the same structural complexity.
Waarom Tekenpunt? Tekenpunt werkt sinds 2016 en heeft meer dan 800 bijgebouwen, tuinhuizen en uitbouwen getekend. 90% van de vergunningsaanvragen wordt in één keer goedgekeurd door welstand, zonder terugroep. De constructieberekeningen worden verzorgd door een KIWA-gecertificeerde constructeur, wat bij sommige gemeenten een vereiste is.
Request a quote via the contact form on the website. You will receive a response within one working day with the exact price for your project.
Frequently asked questions
Q01Is a garden house always permit-free in the back garden?
Not automatically. A garden house in the rear plot area can be permit-free, but only if it meets all the Bbl criteria simultaneously: the location in the rear plot area, the area limits (depending on your plot size, a maximum of 150 m² total built area), the maximum height of 5 metres and the usage rules (no residential function, no independent dwelling). Always carry out the permit check on the Omgevingsloket for your specific plot.
Q02How large may an outbuilding be without a permit?
That depends on the size of the building zone (the rear plot area plus land already built on). The Bbl uses three bands: for a building zone up to 100 m² a maximum of 50% may be built on; for 100-300 m² the limit is 50 m² plus 20% of the part above 100 m²; for more than 300 m² it is 90 m² plus 10% of the part above 300 m², with an absolute maximum of 150 m². What already exists (an existing shed or garage) counts towards this.
Q03Can I use a garden house as an office or bedroom?
As a garden office for daytime use, an outbuilding more than 4 metres from the dwelling is in principle permitted under the permit-free scheme, provided there is no independent residential function. As soon as it becomes a bedroom, lodging space, or independent living space, it falls outside the permit-free scheme and stricter Bbl requirements apply (insulation, daylight access, escape routes). In that case an environmental permit is always required.
Q04Do I also need a structural calculation for a permit-free outbuilding?
Yes. Permit-free does not mean regulation-free. The Bbl sets technical requirements for every construction, even without a permit requirement. A structural calculation demonstrates that the outbuilding is structurally safe for the expected loads (wind, snow, self-weight). Without a calculation you may be held liable after the fact in the event of damage or problems when selling the home.
Q05What if my outbuilding is on or near a listed monument?
For a national monument or a pre-protected monument, the national monuments activity applies and virtually every modification - including on the plot surrounding the monument - requires a permit. For a municipal monument or in a nationally protected townscape or village scene, additional rules apply that may differ per municipality. Check the Monuments Register at rijksoverheid.nl and ask the municipality about the specific rules for your plot.
Q06How long does it take to apply for an environmental permit for an outbuilding?
The statutory decision period for an environmental permit is 8 weeks, with a possible extension of 6 weeks. Tekenpunt delivers the complete application, including drawings and structural calculation, within the standard delivery time of 0-3 weeks (or 0-2 weeks with express service). 90% of applications pass aesthetic review first time, without the municipality needing to request additional information.
Q07What does a drawing for an outbuilding or garden house cost?
An architectural drawing for an outbuilding or garden house costs from €695 at Tekenpunt. If you also need a structural calculation, that is €700 extra. If you need an environmental permit, guidance for that costs €500 extra. If you are in a hurry, expedited delivery is available: +30% for delivery in 2 weeks (minimum €295) or +50% for delivery in 1 week (minimum €495), on top of the regular drawing work.
Q08What is the difference between an outbuilding and a care home annex?
An outbuilding is a subordinate structure next to the dwelling: storage, hobby space, garage or garden office. A care home annex is a self-contained or semi-self-contained residential unit next to the dwelling, intended for someone who needs or provides informal care. Stricter rules apply to a care home annex and an environmental permit is almost always required. Read more on our page about care home annexes.
Ready for your renovation?
We handle design, structural engineering and permits from A to Z, across the Netherlands. Since 2016, 800+ projects. A no-obligation quote within 1 working day.