Remove chimney
Removing a chimney or flue gives your attic more space, improves the roof seal or makes a new layout possible. But a chimney is more often structural than you might think, the roof must be sealed watertight and at the front of a home aesthetic review plays a role. This article explains what you need to know before you start and how Tekenpunt guides you through the process.
If you only remove the internal part of a non-structural chimney, this is usually permit-free. If you also demolish the section above the roof, you change the building's appearance and a permit is more likely to be required, especially at the front or in a protected townscape. Always have a structural check done and arrange an asbestos survey for homes built before 1994. A construction drawing costs from €595 and a structural calculation €700.
Can you just remove a chimney?
Whether you need a permit depends on a combination of factors: is it an internal intervention or does a part above the roof also disappear, is the chimney structural or not and in what environment is the home located?
Inpandig en onder de daklijn Verwijder je alleen het inpandige deel van het rookkanaal en laat je het deel boven het dak intact, dan is de ingreep in de meeste gevallen vergunningvrij. Er verandert immers niets aan de buitenkant van het gebouw en er is (als het kanaal niet-constructief is) geen sprake van een technische bouwactiviteit die vergunningplichtig is onder de Omgevingswet.
Het deel boven het dak weghalen Laat je ook het stuk schoorsteen boven het dak slopen, dan verander je het silhouet van het gebouw. Dat telt onder de Omgevingswet als een wijziging van het uiterlijk van het bouwwerk. Aan de achterkant van een woning is dit in veel gevallen nog vergunningvrij, zeker als het gaat om een vrijstaande schoorsteen van beperkte hoogte. Aan de voorkant of zijkant (het zijerfgebied of het straatgericht deel) is de kans op vergunningplicht groter. Check dit altijd in het Omgevingsloket of laat Tekenpunt het voor je uitzoeken.
Monument of beschermd gezicht Sta je in een beschermd dorps- of stadsgezicht of heb je een rijksmonument, dan gelden aanvullende regels. Het verwijderen van een schoorsteen, ook inpandig, vereist dan vrijwel altijd een omgevingsvergunning voor de monumentenactiviteit of de omgevingsplanactiviteit. De welstandscommissie beoordeelt of het silhouet van de straat niet aangetast wordt.
Conclusie: twijfel = laten checken De regels zijn situatieafhankelijk. Tekenpunt controleert je specifieke situatie in het Omgevingsloket en het omgevingsplan van je gemeente, zodat je weet waar je aan toe bent voor je sloopt.
Is a chimney structural? Have it checked
This is where the biggest risk lies that people underestimate: a chimney is not always just masonry for a flue. In older homes (before approximately 1980) the chimney mass sometimes serves as a support for a roof beam or part of the roof structure. The chimney may then partially support the ridge or a roof truss.
Wanneer is een schoorsteen constructief? Een schoorsteen kan constructief zijn als:
- er een dakbalk of gordingbalk op de schoorsteenmassa rust
- het kanaal de nok of een spantdeel mede opvangt
- de fundering van de schoorsteen onderdeel is van de vloerconstructie
This cannot be assessed on appearance alone. You cannot see from the outside whether a beam rests on the inner walls of the flue.
Wat als het constructief is? Is de schoorsteen constructief, dan moet je de belasting overnemen voordat je sloopt. Dat betekent tijdelijke stutten tijdens de sloop en daarna een vervangende constructie: een balk of een gewijzigde dakconstructie die de belasting opvangt en afvoert naar de fundering. Hiervoor is een constructieberekening verplicht conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en in de meeste gevallen ook een omgevingsvergunning.
Laat het altijd beoordelen Tekenpunt analyseert de bestaande situatie en schakelt bij twijfel onze KIWA-gecertificeerde constructeur in. Die beoordeelt of er belasting op het kanaal rust en wat er nodig is om het veilig te verwijderen. Gooi de schoorsteen er nooit zomaar uit op basis van een aanname.
Sealing the roof: structure and watertightness
After removing the chimney a hole remains in the roof. That hole must be sealed neatly and in a watertight manner, regardless of whether a permit is required.
Waterdichtheid Een dakdoorvoer van een schoorsteen wordt afgesloten met nieuwe dakpannen of leien, dakisolatie op de juiste hoogte en zorgvuldige loodsluiting of EPDM-afdichting rondom de aansluiting. Wordt dit niet goed uitgevoerd, dan leidt waterinfiltratie tot schimmel en rotte balken in de dakconstructie. De bouwtekening specificeert hoe de aansluiting uitgevoerd moet worden.
Gevel dichtzetten Bij een metselwerk schoorsteen die door een buitenmuur of dakschild loopt, moet ook het gat in de gevel of het dakschild worden gedicht. Dat vereist een goed kleurpassend metselwerk of een andere dakbedekking die aansluit op het bestaande patroon. Aan de voorkant van een woning heeft dit soms een welstandsaspect: past het patroon van de herstelmetselwerk bij de straatgevel?
Aansluiting op de draagstructuur Als de schoorsteen constructief was en er een nieuwe balk is geplaatst, moeten de dakpannen ook rondom de nieuwe balkoplegging netjes worden aangebracht. De tekening toont de gevolgde lijn van dak tot fundering, zodat de aannemer weet welk materiaal hij nodig heeft en in welke volgorde hij werkt.
Asbestos: a real risk in older homes
In homes built before 1994, asbestos may be present in or around the flue. That is a brief but important point that you must not skip.
Waar zit asbest in een schoorsteen? In rookkanalen van voor 1994 is asbest aangetroffen in:
- asbestcementplaten als binnenbekleding van het kanaal
- afdichtingen en stopverf rondom de kanaaldoorvoer
- rookkanaalbuizen zelf (asbestcementbuizen)
Wat moet je doen? Laat voor de sloopwerkzaamheden een asbestinventarisatie uitvoeren door een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf (SC-540). Als asbest aanwezig is, moet het worden verwijderd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf (SC-530) voor je begint te slopen. Dit is een wettelijke verplichting onder het Bbl.
Tekenpunt does not remove asbestos and does not carry out inventories, but we can refer you to the right party and we take the change of scope into account when preparing the drawings if asbestos removal turns out to be necessary.
Aesthetic review: when does appearance play a role?
If you remove a chimney that protrudes above the roof, the silhouette of the home changes. That is exactly what aesthetic review assesses: does the change fit the streetscape and the architectural quality of the building and its surroundings?
Wanneer toetst welstand? Welstandstoetsing is gekoppeld aan de vergunningaanvraag. Als je geen vergunning nodig hebt (inpandige ingreep, niet-constructief, achterkant), toetst welstand in de meeste gevallen ook niet. Heb je wél een vergunning nodig, dan stuurt de gemeente de aanvraag door naar de welstandscommissie.
Wat beoordeelt welstand? De commissie kijkt of het dak er na verwijdering van de schoorsteen nog passend uitziet: het materiaalgebruik van de dichting, de dakbedekking en de aansluiting met de bestaande gevel. In een beschermd gezicht kijkt de commissie ook of het verdwijnen van de schoorsteen het historische straatbeeld niet aantast.
Hoe helpt Tekenpunt? Tekenpunt maakt een aanzichttekening van de bestaande en nieuwe situatie, zodat de welstandscommissie in één oogopslag ziet wat er verandert. We halen 90% van de aanvragen in één keer door welstand: geen extra correctierondes en geen onnodige vertraging door ontbrekende tekeningen of onvoldoende toelichting.
The process: from plan to execution
Below you can see how a chimney removal process at Tekenpunt works.
Stap 1: intake en beoordeling van de situatie Na het invullen van het offerteformulier bespreekt een tekenaar je plan. We vragen naar het bouwjaar van de woning, het type schoorsteen (metselwerk of prefab kanaal), wat je wilt bewaren en wat weg mag. Op basis daarvan bepalen we of de ingreep vergunningplichtig is en of een constructeur mee moet kijken.
Stap 2: asbestcheck Bij een woning van voor 1994 adviseren we altijd een asbestinventarisatie voor je start. Als je die al hebt, nemen we de bevindingen mee in het plan.
Stap 3: tekeningen uitwerken We maken de vergunningtekeningset: bestaande en nieuwe situatie in plattegrond, de relevante doorsneden (ook door het dakschild bij verwijdering boven de daklijn) en een aanzicht als welstand meekijkt. De tekeningen voldoen aan de eisen van het Omgevingsloket.
Stap 4: constructieberekening (indien nodig) Als de schoorsteen constructief blijkt, stelt onze KIWA-gecertificeerde constructeur een berekening op. Die beschrijft de tijdelijke stutten tijdens de sloop en de permanente vervangende constructie. Tekening en berekening worden op elkaar afgestemd.
Stap 5: indienen en vergunning ophalen Tekenpunt dient het aanvraagpakket in via het Omgevingsloket. Na goedkeuring ontvang je de vergunning en kun je een aannemer inschakelen. De levertijd van de tekeningen is standaard 0-3 weken; met spoed is dat 0-2 weken.
Costs: what does it cost to have chimney removal drawn up?
Below you will find an overview of Tekenpunt's rates. You choose which components you purchase from us; you always receive a fixed price for the entire process. If you are in a hurry, expedited delivery is available: +30% for delivery in 2 weeks (minimum €295) or +50% for delivery in 1 week (minimum €495), on top of the regular drawing work. We do not charge you for components your situation does not require. Tekenpunt has been active since 2016 and has supported more than 800 construction projects. That experience means we can quickly assess what your situation needs.
Frequently asked questions
Q01Is a permit required if I remove my chimney?
That depends on the situation. If you only remove the internal part and the chimney is non-structural, it is permit-free in most cases. If a part above the roof also disappears, you are changing the appearance of the building and the chance of a permit requirement is greater, especially at the front or in a protected townscape. Tekenpunt checks your specific situation in the Omgevingsloket.
Q02How do I know whether my chimney is structural?
That cannot be assessed from the outside. In older homes (built before approximately 1980) a roof beam or purlin sometimes rests on the chimney mass. A structural engineer assesses on the basis of the existing situation whether any load bears on the flue. Tekenpunt engages our KIWA-certified structural engineer in case of doubt. Starting demolition work without that check is risky.
Q03What does a construction drawing for a chimney removal cost at Tekenpunt?
A construction drawing for a chimney removal costs from €595; the exact price depends on the size and complexity. The structural calculation add-on costs €700, and handling the environmental permit application costs €500. If you are in a hurry, expedited delivery is available: +30% for delivery in 2 weeks (minimum €295) or +50% for delivery in 1 week (minimum €495), on top of the regular drawing work. You always receive a fixed price, no hourly rates.
Q04How long does the process take?
Tekenpunt delivers the drawings as standard within 0-3 weeks of instruction. With the rush option that is 0-2 weeks. If you also need an environmental permit, the municipality then decides within 8 weeks (straightforward cases) or 12 weeks. Tekenpunt gets 90% of applications through aesthetic review in one go, so you have no extra delay rounds.
Q05Do I need to have an asbestos inventory carried out?
For houses built before 1994 we always advise this. In flues of that era asbestos has been found in inner linings, seals and duct pipes. A certified survey company (SC-540) determines whether asbestos is present. If it is, it must be removed by an SC-530-certified company before you start demolition. This is a statutory obligation.
Q06Does aesthetic review always play a role in a chimney removal?
Aesthetic review only applies when an environmental permit must be applied for. For an internal intervention without a permit requirement there is generally no aesthetic review. If you do need a permit, Tekenpunt produces an elevation drawing of the existing and new situation, so the committee can immediately see what is changing and we get through the assessment without a correction round.
Q07Does the roof always need to be resealed after chimney removal?
Yes, always. After removing the chimney a hole remains in the roof that must be sealed watertight with new roof tiles or slates, insulation at the correct height and a careful junction. If this is not done properly, water infiltration leads to damage to the roof structure. The construction drawing specifies how the junction is to be executed.
Q08Can I also partially remove the chimney and leave the upper part in place?
Yes, that is possible. You can remove the interior section and leave the chimney mass above the roof intact. In that case you do not need to re-seal the roof (the connection already exists) and nothing changes in the appearance of the building. Do check whether the inner walls of the flue are structural and have the inner walls of the flue neatly sealed or finished.
Ready for your renovation?
We handle design, structural engineering and permits from A to Z, across the Netherlands. Since 2016, 800+ projects. A no-obligation quote within 1 working day.