Permit-free construction

Ancillary structures in the rear garden zone

The largest category of permit-free structures for private individuals is the so-called associated structures: extensions, outbuildings (sheds, garages, garden houses) and canopies. Permit-free building is only permitted in the rear garden area. That is the part of your plot that starts 1 metre behind the front facade of the dwelling and does not border publicly accessible land. In the front yard area a permit is always required.

Wat valt typisch wél binnen de regeling?

• Een aanbouw achter de woning (bijv. een woonkamer- of keukenextensie) als het totale bebouwde oppervlak binnen de limieten blijft.
• Een vrijstaande schuur of garage in de achtertuin.
• Een overkapping boven een bestaand terras, mits de maatvoering klopt.
• Een tuinkantoor of hobbyruimte achter in de tuin, mits ondergeschikt gebruik aan de woning.

Wat valt typisch buiten de regeling (altijd vergunningsplichtig)?

• Iedere aan- of uitbouw aan de voorgevel of in het zijerfgebied vóór 1 meter achter de voorgevel.
• Bijgebouwen die worden gebruikt als zelfstandige woonruimte of logies.
• Overkappingen aan de voorzijde die grenzen aan openbaar terrein.
• Bouwwerken die de maximale bebouwde oppervlakte overschrijden.

Maximale oppervlakte De toegestane oppervlakte hangt af van de grootte van het bebouwingsgebied. Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond onder al bestaande aan- en uitbouwen en bijgebouwen die bij de woning horen:

• Bebouwingsgebied tot en met 100 m²: maximaal 50% mag worden bebouwd.
• Bebouwingsgebied van 100 tot 300 m²: 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m².
• Bebouwingsgebied groter dan 300 m²: 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een absoluut maximum van 150 m².

If you already have an existing shed of 20 m², this counts towards your total built-up area. You cannot simply add up without taking into account what is already there.

Hoogtebeperkingen Een bijbehorend bouwwerk mag niet hoger zijn dan 5 meter. Staat het bouwwerk meer dan 4 meter van de woning af, dan gelden aanvullende regels:

• Standaard is de maximale goothoogte beperkt (zie het Bbl voor de exacte maatstaf).
• Een hogere uitvoering is alleen toegestaan met een schuin dak met ten minste twee dakvlakken en een hellingshoek van maximaal 55 graden.
• De maximale dakhoogte wordt dan berekend op basis van de afstand tot de perceelsgrens.

Gebruiksregels Binnen 4 meter van de woning mag het bouwwerk gelijk of ondergeschikt gebruik hebben aan de woning: een woonkamer-extensie is dus toegestaan. Meer dan 4 meter van de woning mag het uitsluitend ondergeschikt gebruik hebben, zoals een berging of hobbyruimte. Er mag geen verblijfsgebied zijn op de tweede bouwlaag of hoger, en geen dakterras of balkon.

Deze regels staan in artikel 2.29 Bbl en de tijdelijke bruidsschatbepalingen (artikel 22.27 en 22.36 Omgevingswet), die gelden totdat gemeenten hun definitieve omgevingsplan hebben vastgesteld. Doe de vergunningcheck op het Omgevingsloket om te controleren wat voor jouw perceel geldt.

Ben je van plan een extension of bijgebouw te laten plaatsen? Een constructieberekening is ook bij vergunningsvrije bouwwerken wettelijk verplicht en Tekenpunt verzorgt die voor je.

Permit-free dormer on the rear roof slope

A dormer in the rear roof slope (or a side roof slope that does not border publicly accessible land) is permit-free for the spatial planning aspect if all of the following dimensions are met:

• De dakkapel heeft een plat dak.
• De hoogte gemeten vanaf de voet van de dakkapel is niet meer dan 1,75 meter.
• De onderzijde zit meer dan 0,5 meter en minder dan 1 meter boven de dakvoet.
• De bovenzijde zit meer dan 0,5 meter onder de daknok.
• De zijkanten zitten meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak.

All five of these conditions must be met simultaneously. If your dormer window meets all five, you do not need a permit for the spatial part.

Voordakvlak: altijd vergunningsplichtig Een dakkapel in het voordakvlak (het dakvlak dat grenst aan de voorzijde van de woning) is nooit vergunningsvrij. Ook niet als de maatvoering verder identiek is aan een vergunningsvrije achterdakkapel. De ligging ten opzichte van de straat is hier de doorslaggevende factor.

Zijdakvlak bij hoekperceel Woon je op een hoekperceel, dan grenst je zijdakvlak vaak aan een openbaar trottoir of weg. In dat geval geldt het zijdakvlak als een voordakvlak en is een dakkapel daar ook vergunningsplichtig. Bij twijfel over de kwalificatie van je perceel vraag je dit na bij de gemeente of doe je de vergunningcheck.

Technische bouwactiviteit Ook al is het ruimtelijke deel vergunningsvrij, de constructieve kant van een dakkapel vereist aandacht. De dakconstructie wordt verzwaard en er worden sparingen gemaakt in het dakvlak. Een constructieberekening is standaard onderdeel van een dakkapelproject en bepaalt of de bestaande kap de extra belasting aankan. Lees meer op onze pagina over een dakkapel laten maken.

Roof windows and rooflights

A roof window (or rooflight, Velux type) that sits flush with the roof plane falls under the permit-free arrangement in most cases, because it does not change the shape of the roof. The roof window has no upstand of its own that protrudes above the roof plane: it sits, as it were, recessed into the roof plane. This distinguishes it from a dormer, which forms its own structure above the roof plane.

Voorwaarden die in de praktijk spelen:

• Het dakraam mag de draagstructuur van de kap niet onevenredig belasten. Een constructieve check is altijd verstandig.
• Bij monumenten en beschermde gezichten gelden extra beperkingen (zie de sectie hieronder).
• Sommige gemeenten hebben in hun omgevingsplan regels over de maximale glasoppervlakte of de positie van dakramen op het voordakvlak.

A skylight or roof light on a flat roof (e.g. in an extension) also generally falls outside the permit requirement as long as it does not constitute an independent structure. To be safe, always carry out the permit check if you are in doubt.

Are you planning to combine multiple roof windows with a dormer window or roof extension? Then you are looking at a combined project in which the total dimensions are decisive.

Where it goes wrong: national monument, protected townscape and the zoning plan

Permit-free construction has a number of serious exceptions that surprise many owners.

Rijksmonumenten en voorbeschermde monumenten Bouw je aan, op of bij een rijksmonument of een voorbeschermde monument, dan vervallen de meeste vergunningsvrije mogelijkheden. Elke activiteit die een rijksmonument sloopt, verstoort, verplaatst of wijzigt valt onder de rijksmonumentenactiviteit en vereist een omgevingsvergunning. Dit geldt ook voor activiteiten die het monument beschadigen of in gevaar brengen. Twijfel je of je pand een monument is? Check het Monumentenregister op rijksoverheid.nl.

Gemeentelijke monumenten Ook een gemeentelijk monument heeft extra bescherming. De regels hiervoor staan in het omgevingsplan van de gemeente en kunnen per gemeente verschillen. Vraag bij je gemeente na of er beperkingen gelden voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen of dakkapellen.

Beschermd stads- en dorpsgezicht Woon je in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan gelden beperkingen. Vergunningsvrije bouwactiviteiten zijn dan alleen toegestaan als ze betrekking hebben op de achtergevel of het achterdakvlak, én die gevel of dat dakvlak niet uitkijkt op openbaar toegankelijk gebied. Bouwwerken aan de voor- of zijkant die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte zijn in een beschermd gezicht vrijwel nooit vergunningsvrij.

Het omgevingsplan van de gemeente Ook al is iets technisch vergunningsvrij op grond van het Bbl, je gemeente kan via het omgevingsplan aanvullende ruimtelijke regels stellen. Sommige gemeenten beperken bijgebouwen in hoogte of oppervlak verder dan het Bbl toestaat, of stellen welstandseisen via het omgevingsplan. Vergunningsvrij betekent dus niet dat je gemeente niets meer te zeggen heeft.

De gevolgen van bouwen zonder de juiste check Bouw je iets dat toch vergunningsplichtig blijkt, dan kan de gemeente een handhavingsprocedure starten. In het ergste geval moet je het bouwwerk afbreken op eigen kosten. Ook bij verkoop van de woning kan een illegaal bouwwerk tot problemen leiden bij de notaris of de koper. Doe daarom altijd de vergunningcheck via het Omgevingsloket voordat je begint, ook als je denkt dat iets vergunningsvrij is. Voor een building permit helpt Tekenpunt je met de complete aanvraag inclusief structural calculation.

Permit-free renovation on the inside

Internal renovations are in many cases outside the permit requirement as far as the environment plan activity is concerned. Think of:

Typisch vergunningsvrij (intern):

• Het slopen of verplaatsen van niet-dragende binnenwanden.
• Het aanleggen of vernieuwen van een badkamer of keuken.
• Het wijzigen van de indeling van ruimten, mits geen constructieve ingrepen.
• Het vernieuwen van vloeren, plafonds of afwerkingen.

Altijd aandacht vereist, ook intern:

• Het verwijderen of wijzigen van een dragende wand of kolom: dit is een constructieve ingreep. Een constructieberekening is verplicht om aan te tonen dat de stabiliteit gewaarborgd blijft. Tekenpunt verzorgt deze berekening.
• Het maken van een doorbraak tussen twee woonlagen (verdiepingsvloer openen): ook dit is constructief en vereist een berekening.
• Bij een monument geldt dat ook interne wijzigingen aan beschermde elementen vergunningsplichtig kunnen zijn.

Remember: even for permit-free internal renovations you must comply with the fire safety requirements of the Bbl. Sometimes a renovation creates a new situation in which smoke detectors must be placed in the right locations or escape routes must not be blocked.

Are you unsure whether your internal renovation is structurally significant? Have it assessed first. Correcting things afterwards costs far more than a check upfront.

Always check first: the permit check

The only reliable way to know whether your specific building plan is permit-free is the permit check on the Environment Desk (omgevingsloket.nl). The check asks for the exact location and the type of structure and gives an answer based on the applicable national rules and the zoning plan of your municipality.

Always complete the check in full. A dormer on the rear roof slope can be permit-free, whilst the same dormer at the front requires a full permit application. The location on the dwelling makes the difference.

Let op dat de vergunningcheck onderscheid maakt tussen:

• De technische bouwactiviteit (Bbl-deel): is er een vergunning of melding nodig voor de constructie?
• De omgevingsplanactiviteit (ruimtelijk deel): is er een vergunning nodig voor de plaatsing op die locatie?

The two outcomes can differ. A structure may be permit-free for the spatial part, but still require an assessment for the technical part.

Heb je na de check nog vragen, of wil je zeker weten dat je aanvraag klopt? Tekenpunt verzorgt de volledige building permit aanvraag, inclusief tekeningen en structural calculation.

More on this subject