Splitting a home into units

Which permit do you need for property division?

Property division is almost always subject to a permit requirement. In most cases there are multiple permit layers that must be gone through simultaneously or consecutively.

Omgevingsvergunning (bouwactiviteit en gebruikswijziging). Bij een woningsplitsing verander je de gebruiksfunctie van één woning naar meerdere zelfstandige wooneenheden. Dat is een wijziging van gebruik in de zin van de Omgevingswet en het Bbl. Tegelijk zijn er bijna altijd bouwkundige aanpassingen nodig, zoals een extra entree, brandwerende scheidingen of nieuwe installaties. Je vraagt de omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket.

Gemeentelijke splitsingsvergunning of onttrekkingsvergunning. Dit is het deel dat het meest verschilt per gemeente. Veel gemeenten, met name in stedelijk gebied, hebben aanvullende regels om de woningvoorraad te beschermen. Een onttrekkingsvergunning is nodig als je een zelfstandige woning onttrekt aan de woningmarkt of samenvoegt of splitst. Een splitsingsvergunning is specifiek bedoeld voor het opdelen van woningen. Sommige gemeenten combineren dit in een huisvestingsverordening; andere gemeenten kennen deze vergunning niet of hebben de eisen verwerkt in het omgevingsplan. Controleer altijd het beleid van de specifieke gemeente voordat je een aanvraag indient. In krappe woningmarkten zijn de eisen strenger en zijn quota van toepassing.

Omgevingsplan. Het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) bepaalt hoeveel woningen op een perceel zijn toegestaan en welke functies zijn vergund. Als het plan slechts één woning toestaat, is een wijziging van het omgevingsplan nodig of een vergunning voor afwijking van het plan. Kijk dus altijd eerst in het omgevingsplan wat er voor jouw perceel is vastgelegd.

Samenvatting: reken op minimaal een omgevingsvergunning. In de meeste steden en grote gemeenten ook op een splitsings- of onttrekkingsvergunning. Vraag het specifieke beleid van de gemeente altijd na voordat je een traject start.

Bbl requirements per self-contained residential unit

The Bbl sets requirements for every independent dwelling unit. When dividing, you must ensure that each new unit independently meets the statutory minimum requirements. These are the most important technical points to consider.

Eigen voorzieningen. Elke zelfstandige wooneenheid heeft een eigen toilet, een eigen bad of douche en een eigen kookgelegenheid. Gedeelde voorzieningen zijn bij zelfstandige wooneenheden niet toegestaan. Dat betekent vaak dat je nieuwe leidingen, riolering en aansluitingen moet aanleggen.

Geluidsisolatie tussen eenheden. De scheidingswand en de scheidingsvloer tussen de twee wooneenheden moeten voldoen aan de geluidsisolatienormen van het Bbl. Dit is een van de meest kostbare en bouwkundig ingewikkelde eisen bij woningsplitsing, zeker bij bestaande bouw waar de huidige vloer- en wandopbouw veelal onvoldoende is. Een constructieberekening en soms een akoestisch rapport zijn nodig om aan te tonen dat je aan de norm voldoet.

Brandcompartimentering. Elke wooneenheid vormt een apart brandcompartiment. De scheiding tussen de eenheden, de wanden en de vloer, moet brandwerend zijn (doorgaans WBDBO van tenminste 30 of 60 minuten afhankelijk van de situatie). Doorvoeringen van leidingen en installaties door de scheidingsvloer of -wand worden gebrand afgedicht. Dit vraagt specifieke materialen en zorgvuldige uitvoering.

Vluchtroutes. Elke eenheid heeft een eigen veilige vluchtroute. Dit betekent in de praktijk dat elke eenheid een eigen toegangsdeur op begane grond heeft, of een vluchttrap die direct naar buiten leidt zonder door een andere wooneenheid te hoeven. Bij bovenwoning-onder-woning-constructies wordt de bovenste eenheid voorzien van een vluchtweg via een vluchttrap of nooduitgang die niet door de begane grond-eenheid loopt.

Daglicht en ventilatie. Elke verblijfsruimte in elke eenheid moet voldoen aan de daglichtnormen en de ventilatienormen van het Bbl. Bij het opdelen van een bestaande woning kan dit betekenen dat je extra ramen moet aanbrengen of dat bestaande ruimten niet als verblijfsruimte mogen worden ingericht.

Bouwkundige ingrepen die je vrijwel altijd nodig hebt: een extra buitendeur en entree voor de tweede eenheid, een brandwerende scheidingswand of -vloer inclusief afwerking, extra meterkast(en), gescheiden elektrische groepen per eenheid en gescheiden aansluitingen voor gas en water.

The process: from plan to permit

A property division goes through multiple steps. Below you can read how the process looks in practice.

Stap 1: Controleer het omgevingsplan en het gemeentelijk beleid. Kijk in het omgevingsplan of het perceel zich leent voor meerdere wooneenheden. Vraag bij de gemeente na of er een splitsings- of onttrekkingsvergunning verplicht is en welke criteria daarvoor gelden. Dit verschilt sterk per gemeente en per wijk.

Stap 2: Laat bouwtekeningen maken. Een omgevingsvergunningsaanvraag vereist tekeningen van de bestaande situatie en de nieuwe situatie, met duidelijke weergave van de scheidingen, vluchtroutes, brandcompartimenten en voorzieningen per eenheid. Tekenpunt maakt deze tekeningen en legt de Bbl-eisen technisch vast in het ontwerp.

Stap 3: Vraag een constructieberekening aan. Bij een brandwerende vloer, nieuwe draagconstructies of doorbraken is een constructieberekening verplicht. Tekenpunt heeft een KIWA-gecertificeerde constructeur in huis die dit opstelt.

Stap 4: Dien de omgevingsvergunning in via het Omgevingsloket. De gemeente beoordeelt of het bouwplan voldoet aan het Bbl en het omgevingsplan. Tekenpunt kan de aanvraag namens jou indienen en de voortgang bewaken.

Stap 5: Vraag indien nodig de splitsingsvergunning of onttrekkingsvergunning aan. Dit gaat soms parallel, soms apart van de omgevingsvergunning, afhankelijk van de gemeente. Controleer ook hier de lokale regels.

Stap 6: Notariële appartementensplitsing (indien gewenst). Als je de eenheden ook in eigendom wil splitsen (appartementsrechten), is een notariële akte nodig na afgifte van de vergunning(en). Dit is een aparte stap buiten het bouwtraject.

Local differences: why the municipality is so important

The rules for property division depend heavily on the municipality where the building is located. This is perhaps the most important point to research thoroughly in advance.

Huisvestingsverordening en splitsingsquota. Gemeenten met een gespannen woningmarkt, zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag, hanteren strenge beleidsregels voor splitsing. Ze willen voorkomen dat grote gezinswoningen massaal worden omgezet naar kleinere verhuurunits, wat de beschikbaarheid voor gezinnen zou verkleinen. In zulke gemeenten gelden quota per wijk of straat, minimale woonoppervlakten per eenheid en soms inkomenseisen.

Woningkwaliteitseisen bovenop het Bbl. Sommige gemeenten stellen eisen aan de minimale woonoppervlakte per eenheid die strenger zijn dan het Bbl. Denk aan een minimum van 50 of 60 m² per zelfstandige woning, terwijl het Bbl geen harde ondergrens stelt aan het totale woonoppervlak.

Stedenbouwkundige toets. De extra entree die je nodig hebt voor de tweede eenheid, is zichtbaar aan de gevel. Sommige gemeenten of wijken met welstandseisen stellen eisen aan de vormgeving van die extra deur of het gebruik van de gevel. De welstandscommissie kan hierover adviseren.

Gemeenten zonder splitsingsbeleid. In kleinere gemeenten of landelijke gebieden bestaan dergelijke beperkingen vaak niet. Daar is een omgevingsvergunning de enige drempel. Maar ook dan gelden de Bbl-eisen onverkort.

The advice: always start with an environment check at the municipality before having drawings made or engaging a contractor. Tekenpunt can help you with this or refer you to the appropriate municipal counter.

Let op een hardnekkig misverstand: een landelijke '15-jaar-regel' voor woningsplitsing bestaat niet. Splitsing wordt per gemeente geregeld via de Huisvestingsverordening en de termijnen die daarin staan verschillen. Zo mag je in Den Haag na een vergunning voor een dakopbouw je woning tien jaar lang niet bouwkundig splitsen en stelt Amsterdam eisen aan de onderhoudsstaat voor de eerste tien jaar na splitsing. Minimale oppervlakte-eisen per woning verschillen eveneens per gemeente. Check dus altijd de verordening van jouw gemeente voordat je plannen maakt.

Costs: what does Tekenpunt charge for construction drawings for property division?

Tekenpunt produces the construction drawings for your division application and can guide you through the complete permit process. Below you can read what it costs. Bouwtekeningen voor woningsplitsing. Een bouwtekening voor woningsplitsing start vanaf €595. De prijs hangt af van de omvang van het project: het aantal eenheden, de complexiteit van de plattegrond en het aantal ingrepen dat nodig is. Tekenpunt brengt de bestaande situatie in kaart en tekent de nieuwe indeling met alle technische details die je nodig hebt voor de vergunningsaanvraag. Add-ons die je kunt toevoegen:

• Omgevingsvergunning indienen: €500. Tekenpunt dient de aanvraag namens jou in via het Omgevingsloket en bewaakt de voortgang tot beslissing. - Constructieberekening: €700. Noodzakelijk bij brandwerende vloeren, nieuwe draagconstructies of doorbraken in dragende wanden. Tekenpunt heeft een KIWA-gecertificeerde constructeur in huis. Heb je haast, dan is spoedlevering mogelijk: +30% bij levering in 2 weken (minimaal €295) of +50% bij levering in 1 week (minimaal €495), bovenop het reguliere tekenwerk. De normale levertijd is 0-3 weken. Bij spoed leveren we binnen 0-2 weken. Tekenpunt werkt sinds 2016 en heeft meer dan 800 projecten begeleid. Circa 90% van de aanvragen gaat in één ronde door de welstandstoets. Vraag een vrijblijvende offerte via de offertepagina voor een prijs op maat.

More on this subject