DIY drawings or a drawing office?

When is a construction drawing firm the right choice?

Most standard renovations to a home fall into a category where a drawing firm offers the best value for money. Think of:

• Een aanbouw of uitbouw aan de achterzijde van de woning
• Een dakkapel aan de voor- of achterkant
• Een dakopbouw of het verhogen van de nok
• Het samenvoegen van kamers door het weghalen van een wand
• Een bijgebouw of garage die buiten de vergunningsvrije grenzen valt
• Het omzetten van een pand naar een andere bestemming (bijvoorbeeld wonen boven een winkel)

In all these cases the design is usually already established: you know what you want and may have already consulted a contractor. What you need are correct permit documents: a site plan, before and after floor plans, facade elevations, a section drawing and, if required, a structural calculation. That is exactly what a drawing firm provides.

A drawing firm can also be brought in more quickly than an architect. Architects often plan months in advance; drawing firms are generally available at shorter notice. If you have already booked a contractor for a particular period, that speed is a factor.

When is an architect actually the better choice?

There are situations where an architect adds more value than a drawing firm, and where it is wise to be honest about that distinction.

Je bouwt een volledig nieuw gebouw. Bij nieuwbouw speelt het ontwerp een grotere rol dan bij een standaard verbouwing. Een architect denkt mee over de oriëntatie op het perceel, de daglichtinval, de indeling van verdiepingen, duurzame materialen en de relatie tot de omgeving. Bij een uitbouw van drie meter diep is dat minder relevant; bij een nieuw vrijstaand huis wel.

Je hebt hoge esthetische ambities. Als de uitstraling van je verbouwing echt bijzonder moet zijn, als je iets wilt dat echt ontworpen voelt in plaats van alleen vergund, dan verdient een architect de voorkeur. Architecten zijn opgeleid om ruimtelijke en esthetische keuzes te maken die een tekenbureau niet maakt.

Je pand is een rijksmonument of staat in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Bij monumenten gelden aanvullende eisen vanuit de erfgoedregelgeving. De welstandstoets is strenger en de kans op afwijzing bij een niet-professioneel ingediende aanvraag is groter. Een architect met ervaring in monumentenzorg kent de verwachtingen van de monumentencommissie.

Je wilt volledige projectbegeleiding. Architecten kunnen ook de aanbestedingsprocedure begeleiden, contracten opstellen en toezicht houden tijdens de bouw. Als je een grote verbouwing hebt en geen tijd wilt besteden aan coördinatie, is een architect als projectleider een optie.

In all other cases a drawing firm is the faster and more affordable choice, without any sacrifice in the quality of the permit documents.

What you can do yourself and where the risk lies

If your plan is permit-free, you can generally get started yourself. A storage shed in the rear garden area that falls within the size limits, a small dormer window on the rear roof slope that meets the conditions of the Building Decree (Bbl): for these you need neither a permit nor, in principle, a professional drawing. Note: even without a permit, your structure must meet technical requirements. A structural calculation is legally required for permit-free construction in certain cases.

For renovations requiring a permit things become more complex. The risks accumulate.

Maatfouten en schaalfouten. Een tekening op 1:100 met verkeerde maatvoering leidt tot een aanvraag die de gemeente buiten behandeling stelt. Dat is nog vóór de inhoudelijke beoordeling.

Welstandseisen. Elke gemeente heeft criteria waaraan het uiterlijk van een bouwwerk moet voldoen. Die staan in het omgevingsplan (of de nog geldende beleidsregels). Als je de welstandsregels voor jouw adres niet kent, loop je kans dat de adviescommissie omgevingskwaliteit je plan afwijst op uiterlijk, niet op technische fouten.

Constructieve eisen. Bij een aanbouw of het weghalen van een dragende wand wil de gemeente een constructieberekening zien. Een tekening zonder constructieve onderbouwing is onvolledig en stopt de procedure.

Indieningsvereisten van het Omgevingsloket. Het Omgevingsloket genereert bij een aanvraag een checklist op basis van jouw specifieke situatie. Wat er precies op staat, verschilt per bouwwerk en per gemeente. Een onvolledige indiening pauzeert de beslistermijn totdat alle stukken zijn aangeleverd.

The risks of drawing it yourself: rejection, a correction round, and delay

Drawing it yourself for a renovation that requires a permit sounds attractive, but in practice it leads to problems more often than expected. There are three concrete risks.

Afkeuring door welstand. Veel mensen weten niet dat er naast technische eisen ook welstandseisen gelden. De adviescommissie omgevingskwaliteit toetst of het uiterlijk van je bouwplan past binnen de omgeving. Die commissie kijkt naar materiaalkleur, gevelindeling, nokrichting, verhoudingen. Als je een dakkapel tekent die niet voldoet aan de welstandsregels voor jouw straat, wordt je aanvraag afgewezen, ook al zijn de technische maten verder correct. Een tekenbureau dat de lokale welstandsnota kent, vangt dit voor je op.

De herstelronde. Als een aanvraag buiten behandeling wordt gesteld vanwege ontbrekende stukken, of als de gemeente aanvullende informatie opvraagt, gaat de beslistermijn op pauze. Je moet de ontbrekende documenten aanleveren, waarna de termijn weer verder loopt. Elke herstelronde kost je meerdere weken. Als je twee of drie keer heen en weer gaat, ben je al snel twee tot drie maanden verder.

Vertraging met directe gevolgen. Als een aannemer al geboekt staat, lopen die weken vertraging door in je planning. Een aannemer die vaststaat voor een bepaalde periode, kan jouw werk niet altijd verzetten. In het slechtste geval wacht je maanden op een nieuwe beschikbare periode. Die kosten zijn onzichtbaar maar reëel.

A drawing firm that is familiar with the local requirements and those of the Omgevingsloket significantly reduces the risk of a rejection or a revision round. Tekenpunt has a first-submission success rate of 90%.

The costs looked at honestly

A drawing office costs money. At Tekenpunt a construction drawing starts from €595. That feels like a barrier to some people, especially when you see that free tools exist.

But the comparison is not 'drawing firm versus free tool'. The comparison is 'drawing firm versus what goes wrong when the application is incorrect'.

An application that is not accepted for processing by the municipality means starting over and paying permit fees again. Municipalities refund permit fees for a rejected application only partially or sometimes not at all. Expect weeks of delay that accumulate while a contractor is already booked or materials have already been ordered.

A rejection by the aesthetic review committee leads to the same: redesign, resubmission, a new waiting period of several weeks.

A mistake in the drawing that only surfaces once the contractor has already started can, in the worst case, result in revision costs that are a multiple of the cost of a drawing firm.

Architect versus tekenbureau: kwalitatieve kostenvergelijking. Architecten werken doorgaans met een percentage van de bouwsom (voor kleine projecten vaak 8-15%) of met een uurtarief. Dat maakt een architect voor een standaard dakkapel of uitbouw al snel duurder dan een tekenbureau, zonder dat je daar extra ontwerpwerk voor terugkrijgt als je al weet wat je wilt bouwen. Bij een volledig nieuw huis of een ambitieus project kan die hogere investering de moeite waard zijn.

Die risico's zijn niet hypothetisch. Ze zijn de reden waarom veel mensen die eerst zelf probeerden te tekenen, toch bij een tekenbureau uitkomen, soms na een afkeuring die ze tijd en geld heeft gekost. Bekijk ook het artikel Wat kost een bouwtekening en vergunning? voor een overzicht van alle kostenposten.

When drawing it yourself is fine and when it really is not

Zelf tekenen kan prima als:

• Je bouwwerk vergunningsvrij is (doe altijd eerst de vergunningcheck op het Omgevingsloket, die check is gratis)
• Je een eenvoudige schets maakt voor eigen gebruik, om je ideeën te ordenen of aan een aannemer te laten zien
• Je een grof ontwerp wil uitwerken dat je daarna aan een tekenbureau overdraagt

Zelf tekenen werkt niet goed als:

• Je een vergunningsplichtige verbouwing plant, zoals een aanbouw, een dakkapel aan de voorzijde, een dakopbouw of een serre die buiten de vergunningsvrije grenzen valt
• Je pand een rijksmonument is of in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt: dan gelden strengere regels en is de kans op afwijzing bij een niet-professionele aanvraag groot
• Je bouw constructieve ingrepen bevat, zoals het weghalen van een dragende wand of het plaatsen van een nieuwe draagconstructie
• Je gemeente streng toetst op welstand en jij de lokale criteria niet kent
• Je haast hebt: een afgekeurde aanvraag kost meer tijd dan een correcte aanvraag bij een tekenbureau

If you are unsure about your own situation: do the permit check via the Omgevingsloket. That gives a free indication. If you cannot work it out, a drawing office can also do that preliminary work for you.

The hidden costs of an incomplete application

The direct costs of drawing yourself are low. The hidden costs are the problem.

An application that is set aside is legally treated as if it was never submitted. You pay permit fees again on the next attempt. Permit fees vary considerably depending on the municipality and the construction cost; municipalities are not obliged to refund fees for an inadmissible application.

Then there is the delay. The standard decision period for a building permit is 8 weeks, which the municipality may extend once by 6 weeks. But that clock only starts running when your application is complete. Every time the municipality asks for missing documents, that period is paused. Your building project comes to a standstill.

Then there are the additional costs if the build has already started: a standstill with a contractor who charges per day, extra additional work if the wrong structure has already been built, adjustment costs if the municipality enforces retrospectively.

Een tekenbureau inschakelen is, in het licht hiervan, eerder een verzekering tegen vertraging en herwerk dan een extra kostenpost. Tekenpunt begeleidt de aanvraag van tekening tot indiening via het Omgevingsloket. Meer over hoe dat werkt lees je op de pagina werkwijze.

More on this subject