Bijgebouw of tuinhuis: vergunning
Een bijgebouw, tuinhuis of schuur in de achtertuin zetten: voor veel mensen lijkt het een simpele klus, maar de vraag of je er een omgevingsvergunning voor nodig hebt, is minder eenvoudig dan gedacht. Onder de Omgevingswet (en het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Bbl) zijn veel bijgebouwen in het achtererfgebied vergunningsvrij, maar alleen als je aan een reeks voorwaarden voldoet. Doe je de check niet, dan riskeer je een handhavingsprocedure of problemen bij de verkoop van je woning. Op deze pagina lees je wanneer jouw plan vergunningsvrij is, wanneer je toch een vergunning nodig hebt, wat de Bbl-eisen zijn die altijd gelden, en wat een tekening via Tekenpunt kost.
Een bijgebouw of tuinhuis is vergunningsvrij als het in het achtererfgebied staat, maximaal 5 meter hoog is, geen verblijfsfunctie of slaapplek krijgt en binnen de oppervlakteschijven van het Bbl blijft: tot 100 m² bebouwingsgebied maximaal 50% bebouwd, daarboven aflopend, met een absoluut maximum van 150 m². Bestaande bijgebouwen tellen mee. Een tekening kost bij Tekenpunt vanaf €695, een constructieberekening €700 en vergunningbegeleiding €500.
Bijgebouw, tuinhuis of schuur: wat is het verschil?
De termen worden door elkaar gebruikt, maar voor de bouwregelgeving is de indeling van het Bbl leidend. Het Bbl spreekt van een bijbehorend bouwwerk: dat is elke aan- of uitbouw, elk bijgebouw en elke overkapping die functioneel hoort bij de woning op hetzelfde perceel. Een vrijstaande schuur, een houten tuinhuis, een stenen garage, een overkapping boven een terras en een tuinkantoor vallen hier allemaal onder.
Voor de beoordeling maakt het Bbl onderscheid op twee punten:
1. Vrijstaand of aangebouwd aan de woning Een aangebouwde uitbouw (denk aan een keuken- of woonkamerextensie) en een vrijstaand bijgebouw (tuinhuis, schuur) volgen grotendeels dezelfde regels voor oppervlakte en hoogte, maar voor een aangebouwde uitbouw tellen er extra regels voor de uitstraling van de woning.
2. Verblijfsfunctie of geen verblijfsfunctie Dit is het meest bepalende onderscheid. Een berging, schuur of hobbyruimte heeft geen verblijfsfunctie: mensen verblijven er niet langdurig, er is geen slaap- of woonkamerfunctie. Een tuinkantoor of gastenverblijf waar iemand langdurig aanwezig is of slaapt heeft wél een verblijfsfunctie. Zodra een bijgebouw een verblijfsfunctie krijgt, wordt het zwaarder getoetst: hogere Bbl-eisen voor daglichttoetreding, vluchtroutes en thermische isolatie, en de vergunningsvrije regeling geldt dan meestal niet meer.
Voor het vergunningsvrij bouwen van een bijgebouw is de stelregel: geen zelfstandige woonruimte, geen logiesfunctie en geen permanente slaapplek.
Wanneer is een bijgebouw vergunningsvrij?
Een bijgebouw in het achtererfgebied kan vergunningsvrij zijn als het voldoet aan alle onderstaande Bbl-criteria tegelijk. Eén criterium dat niet klopt, betekent dat je alsnog een omgevingsvergunning nodig hebt.
1. Ligging: achtererfgebied Het bijgebouw moet in het achtererfgebied staan. Dat is het deel van het perceel dat begint op 1 meter achter de voorgevel van de woning en dat niet grenst aan openbaar toegankelijk gebied (straat, trottoir, openbaar groen). In het voorerfgebied is een bijgebouw altijd vergunningsplichtig.
2. Oppervlakte: percentagesysteem Hoe groot je vergunningsvrij mag bouwen, hangt af van de grootte van het bebouwingsgebied. Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond die al bebouwd is met bestaande aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woning. Wat al staat, telt mee. Het Bbl hanteert drie schijven:
- Bebouwingsgebied tot en met 100 m²: maximaal 50% mag bebouwd zijn.
- Bebouwingsgebied van 100 tot 300 m²: 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m².
- Bebouwingsgebied groter dan 300 m²: 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een absoluut maximum van 150 m² totaal bebouwd.
Heb je al een schuur van 20 m² staan en wil je er een tuinhuis van 30 m² bij, dan telt de bestaande schuur mee in het totale bebouwde oppervlak dat je optelt tegen het toegestane maximum.
3. Hoogte Een vergunningsvrij bijgebouw mag niet hoger zijn dan 5 meter totaal. Staat het bijgebouw op meer dan 4 meter afstand van de woning, dan gelden aanvullende hoogteregels die afhangen van de afstand tot de perceelsgrens en de dakhelling. Het Bbl werkt dit uit in artikel 2.29 en verder; een schuin dak met twee dakvlakken en een hellingshoek van maximaal 55 graden is daarbij de toegestane uitvoeringsvorm voor hogere gebouwen.
4. Gebruik Binnen 4 meter van de woning mag het bijgebouw gelijk of ondergeschikt gebruik hebben aan de woning (een woonkamer-extensie is dus toegestaan). Op meer dan 4 meter van de woning is uitsluitend ondergeschikt gebruik toegestaan: een berging, hobbyruimte of tuinkantoor (voor overdag werken), maar geen slaapvertrek, logiesruimte of zelfstandige woning.
5. Geen tweede bouwlaag voor verblijf Op de verdieping van een bijgebouw mag geen verblijfsgebied zijn. Een vliering voor opslag is toegestaan, een slaapkamer of kantoorverdieping niet.
Altijd ook de vergunningcheck doen De Bbl-regels gelden als landelijke bodemstandaard. Je gemeente kan via het omgevingsplan aanvullende regels hebben gesteld die strenger zijn. Doe altijd de vergunningcheck op het Omgevingsloket (omgevingsloket.nl) voor jouw specifieke perceel.
Wanneer heb je wél een omgevingsvergunning nodig?
Er zijn situaties waarbij een bijgebouw of tuinhuis bijna zeker vergunningsplichtig is, ongeacht de maatvoering.
Ligging in het voorerfgebied Alles vóór de lijn van 1 meter achter de voorgevel van de woning (of zijerfgebied bij hoekpercelen dat grenst aan openbaar terrein) is altijd vergunningsplichtig. Wil je een garage aan de voorzijde of een bijgebouw naast de woning dat zichtbaar is vanaf de straat, dan is een vergunning verplicht.
Te groot voor de vergunningsvrije regeling Als het totale bebouwde oppervlak in het achtererfgebied de Bbl-limieten overschrijdt, ben je vergunningsplichtig voor het meerdere. Dit geldt ook als je een bestaand bijgebouw uitbreidt waardoor je boven het toegestane percentage uitkomt.
Verblijfsfunctie of zelfstandige woning Een bijgebouw dat als zelfstandige woning, logies, bed-and-breakfast of permanente slaapkamer wordt gebruikt, is altijd vergunningsplichtig en valt bovendien buiten de vergunningsvrije regeling, ongeacht de oppervlakte.
Monument of beschermd gezicht Sta je op of bij een rijksmonument of voorbeschermde monument, dan geldt de rijksmonumentenactiviteit en is vrijwel elke wijziging vergunningsplichtig. Woon je in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan gelden beperkingen voor bouwwerken die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Controleer dit via het Monumentenregister op rijksoverheid.nl.
Gemeentelijke maatwerk in het omgevingsplan Sommige gemeenten beperken bijgebouwen verder dan het Bbl toestaat, of vereisen welstandsgoedkeuring via het omgevingsplan. Dat kan betekenen dat iets dat Bbl-technisch vergunningsvrij lijkt, bij jou in de gemeente toch een vergunning vereist.
Afwijking van het bestemmingsplan of omgevingsplan Als je perceel een bestemmingsplan- of omgevingsplanregel heeft die bijgebouwen beperkt (denk aan een maximale bebouwingsdichtheid die al bereikt is, of een bepaling dat de achtertuin vrij van bebouwing moet blijven), dan ben je voor de omgevingsplanactiviteit vergunningsplichtig.
Vergunningsvrij is niet regelvrij: wat het Bbl altijd eist
Een veelgemaakte fout is denken dat vergunningsvrij ook regelvrij betekent. Dat is niet zo. Ook als je bijgebouw de omgevingsvergunning niet nodig heeft, moet het voldoen aan de technische voorschriften uit het Bbl.
Constructieve veiligheid Het bijgebouw moet constructief veilig zijn: de fundering moet berekend zijn op de bodemgesteldheid en belastingen, de draagconstructie moet de verwachte sneeuw- en windbelasting aankunnen en de verbindingen moeten conform de eisen van het Bbl zijn uitgevoerd. Een constructieberekening is ook bij vergunningsvrije bijgebouwen wettelijk verplicht en maakt aantoonbaar dat het bouwwerk veilig is. Tekenpunt werkt samen met een KIWA-gecertificeerde constructeur die deze berekening verzorgt.
Brandveiligheid Een bijgebouw dat grenst aan de perceelsgrens of dichtbij het buurperceel staat, moet voldoen aan de brandcompartimentering-eisen uit het Bbl. De gevel en het dak mogen op korte afstand van de perceelsgrens niet te snel vlam vatten (WBDBO-eis). De exacte afstandseis is afhankelijk van de situatie en staat uitgewerkt in het Bbl.
Energieprestatie (bij verblijfsfunctie) Krijgt het bijgebouw een verblijfsfunctie (een tuinkantoor waar je de hele dag werkt), dan gelden ook energieprestatie-eisen: isolatiewaarden voor gevels, dak en vloer en thermisch comfort. Bij een berging of schuur zonder verblijfsfunctie zijn deze eisen niet van toepassing.
Conclusie Laat ook bij vergunningsvrije bijgebouwen een correcte bouwkundige tekening en constructieberekening maken. Dat beschermt je als er later vragen komen van de gemeente, verzekering of een koper van je woning.
Het proces: van schets tot oplevering
Of je nu vergunningsvrij bouwt of een omgevingsvergunning aanvraagt, het bouwproces doorloopt vrijwel altijd dezelfde stappen.
Stap 1: vergunningcheck Doe de vergunningcheck op het Omgevingsloket. Je vult je adres en het bouwtype in en je krijgt direct te zien of je voor de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit een vergunning of melding nodig hebt. Bewaar de uitkomst.
Stap 2: bouwkundige tekening laten maken Een bouwkundige plattegrond, geveltekening en situatietekening zijn nodig voor de vergunningsaanvraag, en zijn ook bij vergunningsvrij bouwen de basis voor een aannemer om een nauwkeurige offerte te maken. Tekenpunt levert een complete tekening voor een bijgebouw of tuinhuis vanaf €695. De tekening bevat: plattegrond, gevelaanzichten, maatvoering en een situatietekening op schaal.
Stap 3: constructieberekening (altijd) Voor elk bijgebouw met een houten of stalen draagstructuur is een constructieberekening verplicht. Tekenpunt verzorgt dit via een KIWA-gecertificeerde constructeur. Meerprijs: €700.
Stap 4: omgevingsvergunning aanvragen (indien nodig) Als uit de check blijkt dat je een vergunning nodig hebt, stelt Tekenpunt de complete aanvraag op voor het Omgevingsloket: tekeningen, berekeningen en de bijbehorende documenten. Meerprijs voor de vergunningbegeleiding: €500. De doorlooptijd bij de gemeente is wettelijk 8 weken (met mogelijkheid tot verlenging). Tekenpunt haalt 90% van de aanvragen in één keer door welstand.
Stap 5: 3D-visualisatie (optioneel) Wil je vooraf een realistisch beeld van het eindresultaat om te bespreken met de aannemer of buren? Een 3D-visualisatie geeft inzicht in materiaal, proporties en landschappelijke inpassing. Meerprijs: €400.
Spoedservice Heb je haast? Met de spoedservice levert Tekenpunt de tekening in 1-2 werkweken in plaats van de standaard 0-3 weken. Meerprijs: €495.
Standaard levertijd: 0-3 weken. Met spoed: 0-2 weken.
Kosten overzicht: wat kost een bijgebouw-tekening?
Tekenpunt is een tekenbureau, geen architect. Dat betekent: directe, heldere prijzen en geen uurtarief-verrassingen achteraf. De prijzen hieronder zijn vaste tarieven voor een bijgebouw of tuinhuis.
| Dienst | Prijs |
|---|---|
| Bouwkundige tekening bijgebouw (basis) | vanaf €695 |
| + Omgevingsvergunning begeleiding | €500 |
| + Constructieberekening (KIWA-constructeur) | €700 |
| + 3D-visualisatie | €400 |
| + Spoedservice (0-2 weken i.p.v. 0-3 weken) | €495 |
De basistekening bevat de plattegrond, gevelaanzichten, maatvoering en situatietekening die nodig zijn voor een vergunningsaanvraag of voor de aannemer. De constructieberekening is los geprijsd omdat niet elk bijgebouw dezelfde constructieve complexiteit heeft.
Waarom Tekenpunt? Tekenpunt werkt sinds 2016 en heeft meer dan 800 bijgebouwen, tuinhuizen en uitbouwen getekend. 90% van de vergunningsaanvragen wordt in één keer goedgekeurd door welstand, zonder terugroep. De constructieberekeningen worden verzorgd door een KIWA-gecertificeerde constructeur, wat bij sommige gemeenten een vereiste is.
Vraag een offerte op via het contactformulier op de website. Je ontvangt binnen één werkdag een reactie met de exacte prijs voor jouw project.
Meer over dit onderwerp
Veelgestelde vragen
Q01Is een tuinhuis altijd vergunningsvrij in de achtertuin?
Niet automatisch. Een tuinhuis in het achtererfgebied kan vergunningsvrij zijn, maar alleen als het voldoet aan alle Bbl-criteria tegelijk: de ligging in het achtererfgebied, de oppervlaktelimieten (afhankelijk van je perceelgrootte, maximaal 150 m² totaal bebouwd), de maximale hoogte van 5 meter en de gebruiksregels (geen verblijfsfunctie, geen zelfstandige woonruimte). Doe altijd de vergunningcheck op het Omgevingsloket voor jouw specifieke perceel.
Q02Hoe groot mag een bijgebouw zijn zonder vergunning?
Dat hangt af van de grootte van het bebouwingsgebied (het achtererfgebied plus al bebouwde grond). Het Bbl hanteert drie schijven: bij een bebouwingsgebied tot 100 m² mag maximaal 50% bebouwd zijn; bij 100-300 m² geldt 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m²; bij meer dan 300 m² is het 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een absoluut maximum van 150 m². Wat er al staat (een bestaande schuur of garage) telt mee.
Q03Mag ik een tuinhuis als kantoor of slaapkamer gebruiken?
Als tuinkantoor voor overdag werken is een bijgebouw op meer dan 4 meter van de woning onder de vergunningsvrije regeling in principe toegestaan, mits geen zelfstandige verblijfsfunctie. Zodra het een slaapkamer, logiesruimte of zelfstandige woonruimte wordt, valt het buiten de vergunningsvrije regeling en zijn zwaarder Bbl-eisen van toepassing (isolatie, daglichttoetreding, vluchtroutes). In dat geval is altijd een omgevingsvergunning nodig.
Q04Moet ik ook bij een vergunningsvrij bijgebouw een constructieberekening hebben?
Ja. Vergunningsvrij betekent niet regelvrij. Het Bbl stelt technische eisen aan elke constructie, ook zonder vergunningplicht. Een constructieberekening toont aan dat het bijgebouw constructief veilig is voor de verwachte belastingen (wind, sneeuw, eigen gewicht). Zonder berekening kun je achteraf aansprakelijk zijn bij schade of problemen bij de verkoop van de woning.
Q05Wat als mijn bijgebouw op of bij een monument staat?
Bij een rijksmonument of voorbeschermde monument geldt de rijksmonumentenactiviteit en is vrijwel elke wijziging, ook op het perceel rondom het monument, vergunningsplichtig. Bij een gemeentelijk monument of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht gelden aanvullende regels die per gemeente kunnen verschillen. Controleer het Monumentenregister op rijksoverheid.nl en vraag de gemeente naar de specifieke regels voor jouw perceel.
Q06Hoe lang duurt het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw?
De wettelijke beslistermijn voor een omgevingsvergunning is 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Tekenpunt levert de complete aanvraag, inclusief tekeningen en constructieberekening, op in de standaard levertijd van 0-3 weken (of 0-2 weken met spoedservice). 90% van de aanvragen gaat in één keer door welstand, zonder dat de gemeente aanvullende informatie hoeft op te vragen.
Q07Wat kost een tekening voor een bijgebouw of tuinhuis?
Een bouwkundige tekening voor een bijgebouw of tuinhuis kost bij Tekenpunt vanaf €695. Heb je ook een constructieberekening nodig, dan is dat €700 extra. Als je een omgevingsvergunning nodig hebt, kost de begeleiding daarvoor €500 extra. Heb je haast, dan is spoedlevering mogelijk: +30% bij levering in 2 weken (minimaal €295) of +50% bij levering in 1 week (minimaal €495), bovenop het reguliere tekenwerk.
Q08Wat is het verschil tussen een bijgebouw en een mantelzorgwoning?
Een bijgebouw is een ondergeschikt gebouw bij de woning: opslag, hobbyruimte, garage of tuinkantoor. Een mantelzorgwoning is een zelfstandige of semi-zelfstandige woonunit bij de woning, bedoeld voor iemand die mantelzorg nodig heeft of geeft. Voor een mantelzorgwoning gelden zwaardere regels en is vrijwel altijd een omgevingsvergunning nodig. Lees meer op onze pagina over mantelzorgwoningen.
Klaar voor jouw verbouwing?
Wij verzorgen ontwerp, constructie en vergunning van A tot Z, door heel Nederland. Sinds 2016, 800+ projecten. Binnen 1 werkdag een vrijblijvende offerte.