Planning permit refused?

Conflict with the environment plan: adjust or request a deviation

This is the most common and most fixable grounds for refusal. The environment plan sets limits on what is permitted on a plot. If your building plan exceeds those limits, there are two routes.

Route 1: het ontwerp aanpassen. Soms is een kleine aanpassing genoeg. Minder hoogte, een kleiner grondoppervlak, de aanbouw iets verder van de erfgrens: als het aangepaste plan wél past binnen de regels van het omgevingsplan, kun je direct opnieuw aanvragen. Dit is de snelste en goedkoopste weg.

Route 2: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aanvragen. Wil je bouwen wat het omgevingsplan niet toestaat, dan kun je tegelijkertijd een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aanvragen. De gemeente weegt dan af of er goede redenen zijn om van het plan af te wijken. Die afweging kost meer tijd dan een reguliere aanvraag en de gemeente heeft beoordelingsruimte: ze kán toestemming geven, maar is daartoe niet verplicht. Een goede ruimtelijke onderbouwing is hier cruciaal.

Vooroverleg spaart tijd. Bij twijfel of het plan past of dat een BOPA haalbaar is, kun je bij de meeste gemeenten eerst een principeverzoek of conceptaanvraag indienen. Je krijgt dan informeel reactie van de gemeente vóórdat je de volledige aanvraag indient. Tekenpunt raadt dit traject aan zodra er enige twijfel is over de planologische inpasbaarheid.

Negative aesthetic review recommendation: how to pass the assessment anyway

A negative aesthetic review recommendation means that the environmental quality advisory committee considers the structure does not fit in with its surroundings. The motivation is stated in the recommendation. Read it carefully: the committee indicates what specifically the problem is.

Wat kun je doen? Pas het ontwerp aan op de punten die de commissie heeft benoemd. Denk aan een andere gevelkleur, een ander materiaal, een aangepaste dakvorm of een andere kaprichting. Dien vervolgens een nieuwe aanvraag in met het herziene ontwerp. Heb je het advies goed verwerkt, dan is de kans groot dat de commissie positief adviseert in de tweede ronde.

Vooroverleg bij welstand. Bij de meeste gemeenten kun je voor de formele aanvraag een schetsontwerp voorleggen. De commissie of een ambtelijk adviseur reageert dan informeel. Je weet vroeg in het traject of de richting klopt, zonder dat je al de volledige tekeningen hebt gemaakt. Tekenpunt adviseert dit bij ontwerpen die bewust afwijken van de buurt, bij beschermde stadsgezichten en bij bijzondere materiaal- of kleurkeuzes.

Welstandsvrij of welstandsarm gebied. Sommige gebieden zijn door de gemeente aangewezen als welstandsvrij. Daar toetst de commissie het uiterlijk niet. Vraag bij twijfel na of jouw adres in zo'n gebied ligt: het scheelt een hele stap in het traject. Meer achtergrond lees je in ons artikel over de aesthetic review.

Incomplete application or deficient drawings: rectifiable with the right documents

A refusal on grounds of incompleteness is the most avoidable. The municipality indicates which documents or information are missing or insufficient. Supply that information and resubmit.

Wat gaat er het vaakst mis?

• Tekeningen die niet op schaal zijn of geen maataanduidingen hebben.
• Ontbrekende geveltekeningen of doorsneden, zodat de gemeente de hoogte en de constructie niet kan beoordelen.
• Een situatieschets zonder de juiste oriëntatie of zonder de buren en de straat te tonen.
• Onvolledige omschrijving van materialen en kleuren, waardoor de welstandsbeoordeling stagneert.
• Ontbrekende constructieberekening of energieprestatiebeoordeling.

Wat Tekenpunt doet. Bij Tekenpunt starten we elke aanvraag met een checklist per gemeente en per type project. We weten welke stukken welke gemeente verlangt en wat de formatvereisten zijn. De kans op een ontvankelijkheidsprobleem door ontbrekende stukken is daarmee nagenoeg nul.

Have you submitted an application yourself and is the municipality refusing it due to incompleteness? Send us the refusal decision. We assess what is missing and produce the missing drawings or calculations, so you can resubmit quickly.

Conflict with the Bbl: technical requirements and how to remedy them

The Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) sets minimum requirements for the technical quality of a structure. Think of strength and stability, fire safety, ventilation, daylight admission and sound insulation. If the plan does not meet these requirements, the municipality must refuse.

Ontbrekende constructieberekening. Dit is de meest voorkomende technische weigergrond. Een constructeur moet berekenen of de constructie sterk en stabiel genoeg is. Tekenpunt werkt samen met KIWA-gecertificeerde constructeurs. Als er een constructieberekening nodig is, regelen we die als add-on bij de tekeningen.

Onvoldoende energieprestatie of ventilatie. Bij nieuwbouw en ingrijpende verbouwing stelt het Bbl eisen aan isolatiewaarden en ventilatiecapaciteit. Voldoet het ontwerp er niet aan, dan pas je de isolatiedikte of het ventilatiesysteem aan. Een nieuwe berekening laat zien dat het plan nu wel voldoet.

Brandveiligheid. Bij grotere bouwwerken of bijzondere gebruiksbestemmingen gelden eisen aan brandcompartimentering, vluchtroutes en detectie. Voldoet het plan er niet aan, dan pas je het ontwerp aan en dien je opnieuw in.

In all cases: remedy the technical shortcoming, have it substantiated with the appropriate calculation or report, and resubmit. The municipality then assesses only the remedied point, not the entire application again.

Adjust and resubmit vs. lodge an objection: what do you choose?

After a refusal you formally have two options: you adjust the plan and submit a new application, or you lodge an objection (or appeal) against the refusal decision.

Aanpassen en opnieuw indienen. Dit is in vrijwel alle gevallen de snelste en goedkoopste route. Je hebt nu de motivering van de gemeente in handen. Die motivering vertelt je precies wat er mis was. Herstel dat, dien opnieuw in en de kans is groot dat de vergunning nu wel wordt verleend. De doorlooptijd is dezelfde als bij een nieuwe aanvraag: standaard 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken.

Bezwaar maken. Bezwaar is zinvol als jij vindt dat de gemeente het besluit onjuist heeft genomen: ze heeft de regels verkeerd toegepast, relevante feiten genegeerd of de procedure niet correct gevolgd. Bezwaar kost tijd (de bezwaarprocedure duurt gemiddeld 12 weken) en biedt geen zekerheid dat je plan er alsnog doorkomt. Als het plan inhoudelijk niet voldoet aan de regels, heeft bezwaar weinig zin. Als er een procedurele fout is gemaakt of als de gemeente een eigen bevoegdheid onjuist heeft beoordeeld, kan bezwaar wél het juiste middel zijn.

Ons advies. In de meeste gevallen is aanpassen en opnieuw indienen effectiever. Een juridische procedure is duurder, duurt langer en is onzeker. Laat ons het weigeringsbesluit lezen: we geven je eerlijk aan of bezwaar kans van slagen heeft of dat aanpassen verstandiger is.

De formele bezwaarroute in het kort. Wil je bezwaar maken, dan moet dat binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit, schriftelijk bij de gemeente die het besluit nam (Algemene wet bestuursrecht). De gemeente heroverweegt het besluit dan volledig. Word je daarna opnieuw afgewezen, dan kun je in beroep bij de bestuursrechter; daarvoor betaal je griffierecht. Spoed, bijvoorbeeld omdat een koop of verbouwing niet kan wachten, kan reden zijn om naast het bezwaar een voorlopige voorziening te vragen. Voor de meeste particuliere bouwplannen is aanpassen en opnieuw indienen sneller en kansrijker dan procederen; laat de weigergronden dus eerst bouwkundig beoordelen voordat je de juridische route kiest.

How Tekenpunt assesses and remedies a refused application

When you come to Tekenpunt with a refused application, we start by reading the refusal decision. That decision contains the municipality's reasoning and references to the specific grounds for refusal. We assess:

• Wat is de grond van de weigering: omgevingsplan, welstand, onvolledigheid, techniek of een combinatie?
• Is het plan herstelbaar door aanpassing, of is een BOPA of een andere planologische route nodig?
• Welke stukken of aanpassingen zijn minimaal nodig voor een nieuwe aanvraag met kans van slagen?
• Is een vooroverleg met de gemeente zinvol voordat we opnieuw indienen?

Based on that analysis we draw up a recovery plan. We adjust the drawings, add missing documents or design an alternative that does fit. We then submit the new application with a clear explanatory statement that shows the municipality how the grounds for refusal have been resolved.

Tekenpunt has been operating since 2016 and has guided more than 800 projects through the permit process. Approximately 90% of our applications pass the aesthetic review in one round. With a refused application that has already been submitted elsewhere, our first step is always to analyse before you resubmit anything. That way you prevent being refused a second time on the same grounds.

Heb je een weigeringsbesluit ontvangen? Stuur het ons toe via het offerteformulier of via WhatsApp. We kijken er gratis naar en geven je een eerlijk beeld van de vervolgopties.

More on this subject