Omgevingsvergunning geweigerd?

Strijd met het omgevingsplan: aanpassen of afwijking aanvragen

Dit is de meest voorkomende én meest oplossbare weigergrond. Het omgevingsplan stelt grenzen aan wat er op een perceel mag. Overschrijdt jouw bouwplan die grenzen, dan zijn er twee routes.

Route 1: het ontwerp aanpassen. Soms is een kleine aanpassing genoeg. Minder hoogte, een kleiner grondoppervlak, de aanbouw iets verder van de erfgrens: als het aangepaste plan wél past binnen de regels van het omgevingsplan, kun je direct opnieuw aanvragen. Dit is de snelste en goedkoopste weg.

Route 2: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aanvragen. Wil je bouwen wat het omgevingsplan niet toestaat, dan kun je tegelijkertijd een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aanvragen. De gemeente weegt dan af of er goede redenen zijn om van het plan af te wijken. Die afweging kost meer tijd dan een reguliere aanvraag en de gemeente heeft beoordelingsruimte: ze kán toestemming geven, maar is daartoe niet verplicht. Een goede ruimtelijke onderbouwing is hier cruciaal.

Vooroverleg spaart tijd. Bij twijfel of het plan past of dat een BOPA haalbaar is, kun je bij de meeste gemeenten eerst een principeverzoek of conceptaanvraag indienen. Je krijgt dan informeel reactie van de gemeente vóórdat je de volledige aanvraag indient. Tekenpunt raadt dit traject aan zodra er enige twijfel is over de planologische inpasbaarheid.

Negatief welstandsadvies: hoe je alsnog door de toets komt

Een negatief welstandsadvies betekent dat de adviescommissie omgevingskwaliteit vindt dat het bouwwerk niet past bij de omgeving. De motivering staat in het advies. Lees die goed: de commissie geeft aan wat specifiek het probleem is.

Wat kun je doen? Pas het ontwerp aan op de punten die de commissie heeft benoemd. Denk aan een andere gevelkleur, een ander materiaal, een aangepaste dakvorm of een andere kaprichting. Dien vervolgens een nieuwe aanvraag in met het herziene ontwerp. Heb je het advies goed verwerkt, dan is de kans groot dat de commissie positief adviseert in de tweede ronde.

Vooroverleg bij welstand. Bij de meeste gemeenten kun je voor de formele aanvraag een schetsontwerp voorleggen. De commissie of een ambtelijk adviseur reageert dan informeel. Je weet vroeg in het traject of de richting klopt, zonder dat je al de volledige tekeningen hebt gemaakt. Tekenpunt adviseert dit bij ontwerpen die bewust afwijken van de buurt, bij beschermde stadsgezichten en bij bijzondere materiaal- of kleurkeuzes.

Welstandsvrij of welstandsarm gebied. Sommige gebieden zijn door de gemeente aangewezen als welstandsvrij. Daar toetst de commissie het uiterlijk niet. Vraag bij twijfel na of jouw adres in zo'n gebied ligt: het scheelt een hele stap in het traject. Meer achtergrond lees je in ons artikel over de welstandstoets.

Onvolledige aanvraag of gebrekkige tekeningen: herstelbaar met de juiste stukken

Een weigering wegens onvolledigheid is de meest vermijdbare. De gemeente geeft daarvoor aan welke stukken of informatie ontbreken of onvoldoende zijn. Lever die informatie alsnog aan en dien opnieuw in.

Wat gaat er het vaakst mis?

• Tekeningen die niet op schaal zijn of geen maataanduidingen hebben.
• Ontbrekende geveltekeningen of doorsneden, zodat de gemeente de hoogte en de constructie niet kan beoordelen.
• Een situatieschets zonder de juiste oriëntatie of zonder de buren en de straat te tonen.
• Onvolledige omschrijving van materialen en kleuren, waardoor de welstandsbeoordeling stagneert.
• Ontbrekende constructieberekening of energieprestatiebeoordeling.

Wat Tekenpunt doet. Bij Tekenpunt starten we elke aanvraag met een checklist per gemeente en per type project. We weten welke stukken welke gemeente verlangt en wat de formatvereisten zijn. De kans op een ontvankelijkheidsprobleem door ontbrekende stukken is daarmee nagenoeg nul.

Heb jij een aanvraag zelf ingediend en weigert de gemeente wegens onvolledigheid? Stuur ons het weigeringsbesluit. We beoordelen wat ontbreekt en maken de ontbrekende tekeningen of berekeningen, zodat je snel opnieuw kunt indienen.

Strijd met het Bbl: technische eisen en hoe je die herstelt

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt minimumeisen aan de technische kwaliteit van een bouwwerk. Denk aan sterkte en stabiliteit, brandveiligheid, ventilatie, daglichttoetreding en geluidsisolatie. Voldoet het plan niet aan deze eisen, dan moet de gemeente weigeren.

Ontbrekende constructieberekening. Dit is de meest voorkomende technische weigergrond. Een constructeur moet berekenen of de constructie sterk en stabiel genoeg is. Tekenpunt werkt samen met KIWA-gecertificeerde constructeurs. Als er een constructieberekening nodig is, regelen we die als add-on bij de tekeningen.

Onvoldoende energieprestatie of ventilatie. Bij nieuwbouw en ingrijpende verbouwing stelt het Bbl eisen aan isolatiewaarden en ventilatiecapaciteit. Voldoet het ontwerp er niet aan, dan pas je de isolatiedikte of het ventilatiesysteem aan. Een nieuwe berekening laat zien dat het plan nu wel voldoet.

Brandveiligheid. Bij grotere bouwwerken of bijzondere gebruiksbestemmingen gelden eisen aan brandcompartimentering, vluchtroutes en detectie. Voldoet het plan er niet aan, dan pas je het ontwerp aan en dien je opnieuw in.

In alle gevallen geldt: herstel de technische tekortkoming, laat dat onderbouwen met de juiste berekening of rapportage en dien opnieuw in. De gemeente toetst dan alleen het herstelde punt, niet de hele aanvraag opnieuw.

Aanpassen en opnieuw indienen vs. bezwaar maken: wat kies je?

Na een weigering heb je formeel twee wegen: je past het plan aan en dient een nieuwe aanvraag in, of je maakt bezwaar (of beroep) tegen het weigeringsbesluit.

Aanpassen en opnieuw indienen. Dit is in vrijwel alle gevallen de snelste en goedkoopste route. Je hebt nu de motivering van de gemeente in handen. Die motivering vertelt je precies wat er mis was. Herstel dat, dien opnieuw in en de kans is groot dat de vergunning nu wel wordt verleend. De doorlooptijd is dezelfde als bij een nieuwe aanvraag: standaard 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken.

Bezwaar maken. Bezwaar is zinvol als jij vindt dat de gemeente het besluit onjuist heeft genomen: ze heeft de regels verkeerd toegepast, relevante feiten genegeerd of de procedure niet correct gevolgd. Bezwaar kost tijd (de bezwaarprocedure duurt gemiddeld 12 weken) en biedt geen zekerheid dat je plan er alsnog doorkomt. Als het plan inhoudelijk niet voldoet aan de regels, heeft bezwaar weinig zin. Als er een procedurele fout is gemaakt of als de gemeente een eigen bevoegdheid onjuist heeft beoordeeld, kan bezwaar wél het juiste middel zijn.

Ons advies. In de meeste gevallen is aanpassen en opnieuw indienen effectiever. Een juridische procedure is duurder, duurt langer en is onzeker. Laat ons het weigeringsbesluit lezen: we geven je eerlijk aan of bezwaar kans van slagen heeft of dat aanpassen verstandiger is.

De formele bezwaarroute in het kort. Wil je bezwaar maken, dan moet dat binnen 6 weken na de bekendmaking van het besluit, schriftelijk bij de gemeente die het besluit nam (Algemene wet bestuursrecht). De gemeente heroverweegt het besluit dan volledig. Word je daarna opnieuw afgewezen, dan kun je in beroep bij de bestuursrechter; daarvoor betaal je griffierecht. Spoed, bijvoorbeeld omdat een koop of verbouwing niet kan wachten, kan reden zijn om naast het bezwaar een voorlopige voorziening te vragen. Voor de meeste particuliere bouwplannen is aanpassen en opnieuw indienen sneller en kansrijker dan procederen; laat de weigergronden dus eerst bouwkundig beoordelen voordat je de juridische route kiest.

Hoe Tekenpunt een geweigerde aanvraag beoordeelt en herstelt

Kom je bij Tekenpunt met een geweigerde aanvraag, dan starten we met het lezen van het weigeringsbesluit. Dat besluit bevat de motivering van de gemeente en verwijzingen naar de specifieke weigergrond. We beoordelen:

• Wat is de grond van de weigering: omgevingsplan, welstand, onvolledigheid, techniek of een combinatie?
• Is het plan herstelbaar door aanpassing, of is een BOPA of een andere planologische route nodig?
• Welke stukken of aanpassingen zijn minimaal nodig voor een nieuwe aanvraag met kans van slagen?
• Is een vooroverleg met de gemeente zinvol voordat we opnieuw indienen?

Op basis van die analyse maken we een herstelplan. We passen de tekeningen aan, voegen ontbrekende stukken toe of ontwerpen een alternatief dat wél past. Vervolgens dienen we de nieuwe aanvraag in met een heldere toelichting die de gemeente laat zien hoe de weigergrond is opgelost.

Tekenpunt werkt sinds 2016 en heeft meer dan 800 projecten begeleid door het vergunningproces. Circa 90% van onze aanvragen komt in één ronde door de welstandstoets. Bij een geweigerde aanvraag die al ergens anders is ingediend, is onze eerste stap altijd analyseren vóór je opnieuw iets instuurt. Zo voorkom je dat je een tweede keer wordt afgewezen op dezelfde grond.

Heb je een weigeringsbesluit ontvangen? Stuur het ons toe via het offerteformulier of via WhatsApp. We kijken er gratis naar en geven je een eerlijk beeld van de vervolgopties.

Meer over dit onderwerp