Vooroverleg of conceptverzoek

Wanneer is een vooroverleg zinvol?

Niet elk bouwplan vraagt om een vooroverleg. Voor een standaard dakkapel aan de achterzijde die netjes binnen de vergunningsvrije grenzen valt, is de kans op discussie klein. Maar in de volgende situaties is een vooroverleg sterk aan te raden.

Je plan wijkt af van het omgevingsplan

Als je wilt bouwen buiten de maten of functies die het omgevingsplan toestaat, heb je een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. Dat is een zwaardere procedure. Met een vooroverleg ontdek je of de gemeente überhaupt bereid is mee te denken over een afwijking, voordat je tijd en geld steekt in een formele aanvraag die bij voorbaat kansloos is.

Je twijfelt over welstand

Sommige gemeenten toetsen je ontwerp aan een welstandsnota of beeldkwaliteitsplan. Als je plannen voor de voorgevel of het dak afwijken van de bestaande bebouwing in de straat, is de kans op welstandsbezwaren reëel. Een vooroverleg waarbij ook de welstandscommissie (of een ambtelijk welstandsadviseur) betrokken is, geeft vroegtijdig uitsluitsel over de architectonische haalbaarheid.

Je bouwt bij of aan een monument of in een beschermd gezicht

Bij rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of beschermde stads- en dorpsgezichten gelden strenge regels. Een vooroverleg met de erfgoedafdeling is hier haast onmisbaar. Verrassingen achteraf kunnen grote gevolgen hebben voor het ontwerp.

Grotere of complexere projecten

Voor uitgebreidere verbouwingen, woonuitbreidingen op grotere schaal of wijzigingen van een bedrijfsfunctie is een vooroverleg bijna altijd de moeite waard. Hoe complexer het project, hoe meer partijen er betrokken zijn bij de beoordeling (omgevingsplan, welstand, constructie, brandveiligheid, water) en hoe meer punten er mis kunnen gaan bij de formele aanvraag.

Je hebt twijfels over de haalbaarheid

Soms weet je gewoon niet zeker of jouw idee haalbaar is. Een vooroverleg is dan een laagdrempelige manier om dat uit te zoeken, zonder meteen te investeren in een complete vergunningsaanvraag.

Wat lever je aan bij een vooroverleg?

De stukken die je aanlevert voor een vooroverleg zijn minder uitgewerkt dan bij een formele aanvraag, maar ze moeten wel duidelijk genoeg zijn zodat de gemeente een zinvolle reactie kan geven. Meestal gaat het om het volgende.

Schetsplan of voorlopig ontwerp

Een schematische tekening van je bouwplan: plattegronden, gevels en een doorsnede. De tekening hoeft nog niet volledig bemaaterd of gedetailleerd te zijn, maar de afmetingen en de ligging ten opzichte van de perceelgrens moeten herkenbaar zijn. Bij twijfel over welstand is het verstandig om de materiaalkeuze voor dak en gevel alvast aan te geven.

Situatietekening

Een kaart waarop te zien is waar het bouwwerk op het perceel komt, ten opzichte van de bestaande woning en de perceelgrenzen.

Beschrijving van het plan

Een korte toelichting op wat je wilt bouwen, waarvoor het gebruikt wordt en waarom je denkt dat het past (of waarom je denkt dat een afwijking van het omgevingsplan gerechtvaardigd is). Hoe concreter je toelichting, hoe gerichter de gemeente kan reageren.

Soms aanvullend

Bij plannen bij een monument of in een beschermd gezicht verwacht de gemeente vaak ook foto's van de huidige situatie en de omgeving. Bij complexere projecten kan de gemeente vragen om een ruimtelijke onderbouwing of een voorlopige constructieve opzet.

Gemeente-specifiek

Elke gemeente stelt eigen eisen aan het vooroverleg. Sommige werken met een standaard aanvraagformulier, andere vragen je contact op te nemen met het vergunningenloket voor een eerste intake-gesprek. Raadpleeg de website van je gemeente voor de specifieke werkwijze.

Wat kost het en hoe lang duurt het?

De kosten en doorlooptijd van een vooroverleg verschillen sterk per gemeente. Hier is geen landelijk vast tarief voor.

Kosten

Sommige gemeenten bieden een eerste intake of een korte oriëntatie gratis aan. Voor een uitgebreider conceptverzoek rekenen veel gemeenten leges. Die worden doorgaans vastgesteld als een percentage van de bouwkosten of als een vast tarief per type aanvraag. De legesverordening van je gemeente is terug te vinden op de gemeentelijke website of bij het vergunningenloket.

Houd er rekening mee dat je bij de meeste gemeenten ook leges betaalt als het vooroverleg uitmondt in een negatief advies. Je betaalt voor de behandeling, niet voor een positief resultaat. In sommige gevallen worden de kosten van het vooroverleg verrekend met de leges van de latere formele aanvraag; controleer dit bij je gemeente.

Doorlooptijd

Een vooroverleg heeft geen wettelijke beslistermijn zoals een formele vergunningaanvraag dat wel heeft. De gemeente geeft een reactie op haar eigen tempo. In de praktijk ligt de doorlooptijd bij de meeste gemeenten tussen de twee en zes weken, afhankelijk van de complexiteit van het plan en de drukte bij de behandelaars. Bij plannen die de welstandscommissie betrekken, die doorgaans periodiek vergadert, kan het langer duren.

Verhouding tot de formele aanvraag

Een goed afgerond vooroverleg verkort de doorlooptijd van de formele aanvraag. Je weet van tevoren wat de gemeente verwacht, je tekening sluit aan op die verwachtingen en de kans op een verzoek om aanvulling (wat de formele termijn pauzeert) is kleiner. Per saldo is de extra tijd van het vooroverleg doorgaans kleiner dan de vertraging die je oploopt als een formele aanvraag halverwege wordt teruggestuurd voor aanpassingen.

Hoe vergroot een vooroverleg de kans op 1-keer-raak?

De meeste vertragingen bij omgevingsvergunningen ontstaan niet door de procedure zelf, maar door punten die tijdens de procedure naar boven komen: een tekening die niet overeenkomt met het omgevingsplan, een gevel die de welstandscommissie afkeurt of een afmeting die net buiten de toegestane grenzen valt. Al die punten kunnen je aanvraag weken of maanden vertragen.

Verrassingen zijn vermijdbaar

Een vooroverleg haalt de meeste van die verrassingen naar voren. Je weet voor de formele aanvraag al of het plan past binnen het omgevingsplan, of welstand bezwaren heeft en of je extra stukken nodig hebt. De formele aanvraag is daarna een bevestiging van een al informeel akkoord, in plaats van een stap in het onbekende.

Minder kans op aanvullingsverzoeken

Een aanvullingsverzoek van de gemeente pauzeert de wettelijke beslistermijn volledig. Als je aanvraag retour gaat omdat er een gevel ontbreekt of een maatvoering onduidelijk is, begint de klok opnieuw zodra je de aanvulling instuurt. Dat kan weken kosten. Een goed vooroverleg vermindert de kans hierop aanzienlijk.

Tekenpunt ziet 90% van de aanvragen in één keer door welstand

Dit is mede het gevolg van de werkwijze waarbij mogelijke bezwaren al in de ontwerpfase worden opgespoord. Een tekening die al in het schetsontwerp rekening houdt met de welstandsnota en het omgevingsplan, heeft bij indiening van de formele aanvraag een grote voorsprong.

Bewuster investeren

Een vooroverleg helpt je ook om bewust te besluiten of een plan de moeite waard is om verder uit te werken. Als de gemeente aangeeft dat een BOPA onwaarschijnlijk is of dat welstand ernstige bezwaren heeft, weet je dat nog voor je een volledig uitgewerkte tekening hebt laten maken. Dat voorkomt dat je investeert in een plan dat uiteindelijk wordt afgewezen.

Hoe Tekenpunt de tekeningen voor het vooroverleg verzorgt

Tekenpunt is een bouwkundig tekenbureau dat bouwplannen voor particulieren en professionals uitwerkt. Voor een vooroverleg leveren we een schetsplan of een voorlopig ontwerp dat aansluit op de eisen van jouw gemeente: duidelijk genoeg voor een zinvolle beoordeling, maar nog niet het volledige pakket van de formele vergunningsaanvraag.

Wat we verzorgen

• Schetsplattegronden en gevels op de juiste schaal
• Situatietekening op basis van kadastrale gegevens
• Advisering over de haalbaarheid binnen het omgevingsplan op basis van jouw perceel en bouwplan
• Toelichting op de materiaal- en kleurkeuzes, waar relevant voor welstand
• Doorontwikkeling naar de volledige verguningstekening zodra het vooroverleg positief is afgerond

Doorlooptijd

Een schetsplan voor het vooroverleg is snel en in overleg gepland. Als je plan daarna groen licht krijgt van de gemeente, werken we het door naar een complete set vergunningsstukken. Die set is regulier snel en in overleg gepland; bij spoed sneller, tegen meerprijs.

Tarieven

Een bouwtekening voor de formele aanvraag kost v.a. €349 incl. btw. Spoedwerk kost een toeslag v.a. €236 incl. btw. Pakketonderdelen als een second opinion op de constructie, een aanvullende gevel of extra verdiepingstekeningen worden afzonderlijk geoffreerd. De leges voor het vooroverleg bij de gemeente zijn niet inbegrepen en variëren per gemeente.

Sinds 2016 heeft Tekenpunt 930 projecten afgerond. Negentig procent van de aanvragen gaat in één keer door welstand. Onze constructeur werkt volgens Eurocode/Bbl, intern gecontroleerd voor vrijgave (vier-ogencontrole).

Vraag een offerte aan via het contactformulier. Je krijgt binnen een werkdag reactie.

Verschillen per gemeente: waar let je op?

Gemeenten hebben onder de Omgevingswet meer beleidsvrijheid gekregen. Dat betekent ook dat de werkwijze rond het vooroverleg sterk uiteen kan lopen.

Geen uniform loket

Sommige gemeenten hanteren een digitaal formulier voor het conceptverzoek. Andere vragen je te bellen of mailen naar het vergunningenloket voor een intake-afspraak. Grotere gemeenten hebben soms een speciaal spreekuur voor pre-aanvragen. Kleinere gemeenten verwerken het vooroverleg informeler. Controleer de website van jouw gemeente of bel het vergunningenloket.

Welstandscommissie of ambtelijke toets

Niet elke gemeente werkt met een klassieke welstandscommissie. Sommige gemeenten hebben de welstandstoets vervangen door een ambtelijke beoordeling of een beeldkwaliteitsplan. Andere gemeenten hebben voor bepaalde wijken of bebouwingstypes welstandsvrije gebieden aangewezen. Of jouw plan langs de welstandscommissie moet, hangt af van de ligging en het type bouwwerk.

Afwijkend beleid in beschermde gebieden

In beschermde stads- en dorpsgezichten of bij monumenten gelden aanvullende beoordelingskaders. Daar is de betrokkenheid van de erfgoedafdeling en soms de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) groter. Woon je in zo'n gebied, neem dan contact op met de gemeente vóór je ook maar begint aan een tekening.

Legesbeleid verschilt sterk

Sommige gemeenten rekenen fors voor een uitgebreid conceptverzoek, andere bieden een gratis eerste consult. Informeer vooraf naar de kosten zodat je niet voor verrassingen staat. De legesverordening is openbaar en staat doorgaans op de gemeentelijke website.

Omgevingsplan in de overgangsperiode

Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om hun omgevingsplan volledig op te stellen. In de tussentijd gelden tijdelijke omgevingsplannen, die een combinatie zijn van de oude bestemmingsplannen en de bruidsschat-regels. Wat het plan in jouw gemeente precies toestaat, check je via het Omgevingsloket (omgevingsloket.nl) of via de kaartviewer van je gemeente.

Meer over dit onderwerp